Las compraventas de extranjeros están resistiendo bastante mejor que las protagonizadas por españoles. El número de compraventas de extranjeros retrocedió solamente un 2,7% interanual en el primer trimestre de 2023, comparado con un –9% de las compraventas de segunda residencia y un –12,1% de las de primera residencia por parte de españoles.

Además, este buen desempeño de las compraventas por parte de extranjeros se produce tras el fuerte repunte de 2022, cuando crecieron un 30,7% frente al 6,4% del total de compraventas, lo que ha supuesto que su peso sobre el total haya aumentado significativamente (hasta el 19,5% según el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, 14,5% según el Colegio de Registradores, en el primer trimestre de 2023).

La resiliencia de las compraventas por parte de extranjeros ante el alza de los tipos de interés «se explica en parte por tratarse de compradores con una menor dependencia del crédito para acceder a una vivienda en propiedad», según la experta de CaixaBank Research.

Los datos del mercado hipotecario reflejan el impacto del aumento de los tipos de interés. Así, el tipo de interés hipotecario se situó en el 3,97% en mayo de 2023 frente al 1,62% de un año antes, el número de hipotecas ha descendido un 8,4% interanual en el acumulado del año hasta abril y, en este mismo periodo, el importe de la nueva concesión de crédito a los hogares para la compra de vivienda (sin renegociaciones) cayó un 22,7% interanual.

En este sentido, CaixaBank Research no descarta alguna subida adicional de los tipos de referencia. Éstos, una vez alcanzado su pico, se mantendrán en estas cotas hasta mediados de 2024. «Unos meses antes sí que deberíamos comenzar a ver ciertas bajadas en el Euribor a 12 meses», precisa el análisis.

Esta menor demanda de crédito nuevo, junto con el crecimiento de las amortizaciones extraordinarias, ha hecho que el saldo vivo de crédito hipotecario haya empezado a descender (–2,1% interanual en abril).  Y se observa un incremento de las renegociaciones, que ya suponen el 7% de las nuevas operaciones y se sitúan muy por encima del promedio de 2017-2019 (3,6%).

Oferta insuficiente

La oferta sigue siendo muy limitada e insuficiente para cubrir las necesidades de vivienda teniendo en cuenta la evolución demográfica. Así, el número de visados de obra nueva (109.000 viviendas en los últimos 12 meses hasta marzo) sigue siendo muy inferior a la creación neta de hogares (241.000 en los últimos cuatro trimestres hasta el 1T 2023, según la EPA).

El dinamismo en la formación de hogares refleja unos flujos de inmigración notables (el aumento de población extranjera se eleva a 452.000 personas en el acumulado de cuatro trimestres hasta el 1T 2023, según la EPA) y explica la elevada demanda de vivienda en las zonas de mayor dinamismo económico.

A pesar de esta insuficiente producción de vivienda, los indicadores adelantados de oferta siguen siendo bastante débiles y no apuntan a un cambio de tendencia a corto plazo. El consumo de cemento avanzó un exiguo 1,2% interanual en el acumulado del año hasta mayo y la inversión residencial creció un modesto 0,6% interanual (0,1% intertrimestral) en el 1T 2023, y se mantiene en unos niveles muy contenidos en porcentaje del PIB (5,4%) y muy por debajo del nivel de inversión de antes de la pandemia (–9,5% respecto al 4T 2019).

No obstante, algunos indicadores ofrecen señales algo más positivas: la confianza en el sector de la construcción ha mejorado ligeramente en lo que va de año y los datos de mercado laboral en el sector constructor también muestran una evolución favorable (el número de afiliados en la construcción ha crecido un 4,6% interanual en el acumulado del año hasta mayo).

Los costes de construcción residencial, pese a seguir en cotas elevadas, empiezan a mostrar signos de moderación. Tras los avances de doble dígito que alcanzaron a mediados de 2022 (llegaron a crecer un 19,5% interanual en mayo de 2022 pero se moderaron hasta el 6% interanual en marzo. El informe de CaixaBank Research vaticina que los costes de construcción residencial en España empezarán a retroceder en agosto y caer alrededor de un 5% en promedio en 2024 (en ausencia de nuevos shocks). A pesar de este retroceso, los costes se consolidarían en unos niveles superiores a los de antes del shock (alrededor de un 16% por encima del nivel de enero de 2021).

La mayor resiliencia de la demanda, sobre todo la extranjera, la escasez de oferta de vivienda de obra nueva y los elevados costes de construcción han estado apoyando al precio de la vivienda en los últimos trimestres a pesar del fuerte aumento de los tipos de interés. El precio de la vivienda del INE (basado en precios de transacción) también anotó un avance significativo en el 1T 2023 (0,6% intertrimestral, 3,5% interanual), en contraste con el retroceso del 4T 2022 (–0,8% intertrimestral).

Todas las comunidades autónomas (CC. AA.) muestran una tasa de variación interanual positiva del precio de la vivienda en el 1T 2023, aunque el ritmo de crecimiento sigue siendo muy heterogéneo. En la parte alta destacan las Baleares, con un avance del 7,3% interanual. Por otra parte, Murcia es la comunidad que registra el menor incremento en el 1T 2023 (0,4% interanual). El precio de la vivienda de obra nueva crece con más vigor que el de la segunda mano (6,0% y 3,0% respectivamente, en el 1T 2023), un patrón que se observa en todas las CC. AA. y que se explica por la relativa escasez de esta tipología de vivienda y la necesidad de trasladar los mayores costes de construcción.

El precio de la vivienda en los municipios de más de 25.000 habitantes también muestra una evolución algo más positiva que en el trimestre precedente: el porcentaje de municipios con una variación interanual negativa fue del 15% del total en el 1T 2023 (comparado con cerca del 25% a finales del año pasado). Por su parte, el porcentaje de municipios con un incremento interanual del precio de la vivienda superior al 10% fue del 13,4% en el 1T 2023 (frente al 6,5% en el 4T 2022). Asimismo, el precio de la vivienda crece con más vigor en los municipios turísticos (5,7% interanual) que en los no turísticos (4,8% interanual), un hecho que refleja el fuerte dinamismo de la demanda extranjera.

Buenos augurios

Sin embargo, también hay varios factores que seguirán apoyando a la demanda y los precios de vivienda, entre los que destacan un mercado laboral resiliente (CaixaBank Research pronostica la creación de 390.000 puestos de trabajo en 2023 y 270.000 en 2024 en términos de ocupados EPA), una inflación a la baja (por debajo del 4% en 2023) y unos salarios con crecimientos más dinámicos (en torno al 4%-5% en 2023, y en torno al 3,5%-4% en 2024). Los elevados flujos migratorios (el INE estima que en 2023 y 2024 la población extranjera aumentará en unas 490.000 personas al año) seguirán sosteniendo la demanda de vivienda en las zonas de mayor actividad económica.

Los fundamentales del sector son mucho más sólidos en la actualidad que en el anterior ciclo expansivo (no hay un exceso de oferta, no se ha producido un crecimiento excesivo del crédito, ni se han relajado los estándares crediticios) y el crecimiento del precio de la vivienda en los años anteriores ha sido bastante estable.

Todo ello hace esperar una suave moderación del ritmo de avance de los precios y una normalización del volumen de compraventas en el periodo 2023-2024. «Es poco probable que se produzca una fuerte corrección del mercado como la que se experimentó en el periodo 2008-2013», señala el informe de CaixaBank Research, que pronostica que las compraventas disminuyan considerablemente en los próximos meses, hasta cerca de las 500.000 en el conjunto de 2023, una cifra similar a la registrada en 2019 pero un 23% inferior a la de 2022 (650.000).

Esta previsión ha sido revisada recientemente al alza (anterior previsión: 480.000) debido al descenso menor de lo esperado de las compraventas en los primeros meses del año. Por segmentos, se espera que el mayor ajuste se concentre en las compraventas de vivienda de segunda mano. En cambio, el número de compraventas de vivienda nueva se mantendrá en un rango similar al año anterior (unas 110.000 viviendas, en consonancia con el número de viviendas iniciadas en los últimos 12-18 meses).

En el mismo sentido, CaixaBank Research revisa al alza la previsión del precio de la vivienda debido a los buenos datos del primer trimestre. «mejoramos significativamente la proyección anual para 2023, del 1,7% al 2,1% (precio de transacción, INE)».

Pero «de cara a los próximos trimestres, en línea con el debilitamiento de la demanda y de la economía en general, seguimos esperando una notable desaceleración, tal y como se refleja en nuestra previsión para 2024 (1,1% en ambos indicadores)».

La oferta de vivienda seguirá estando muy limitada (previsión de 90.000 visados en 2023), muy inferior a la creación neta de hogares (241.000 en los últimos cuatro trimestres hasta el 1T 2023, según la EPA), por las señales de enfriamiento de la demanda, las novedades legislativas, los problemas estructurales del sector y unos costes de construcción que se mantienen aún elevados.