El TIN y la TAE son siempre factores determinantes a la hora de entender el funcionamiento de una hipoteca. Sin embargo, muchas veces, por muy manidos que estén dichos conceptos, su comprensión no deja de ser un tema complejo para todos los nuevos hipotecados.

Rafael Moral, responsable del departamento de Análisis Hipotecario del intermediario Hipoo, explica, con intención de clarificar, las diferencias entre TIN y TAE, además de en cuál de ellos debe fijarse una persona que busca hipoteca. Adelanta, del mismo modo, que “sin lugar a dudas, la TAE nos ofrece una imagen más fiel del coste real de la operación, pues aporta una visión panorámica de todos los productos asociados y comisiones, así como todos los elementos que son de utilidad para el consumidor”.

¿Qué es el TIN?

El TIN, en palabras de Moral, es “el precio pactado por la devolución del dinero”. Se traduce como tipo de interés nominal y está expresado como porcentaje. Éste se pactará con el banco según la periodicidad de la devolución del préstamo.

¿Qué es la TAE?

La TAE es la tasa anual equivalente, y como determina Moral “se calcula mediante una fórmula matemática normalizada que muestra el coste financiero total de la operación”. De este modo, al TIN de la operación hay que sumarle la periodicidad de los pagos, las comisiones por amortización y cancelación, los gastos derivados de la operación (como los seguros) y otros adicionales.

Trucos para saber en qué fijarse

El experto de Hipoo recomienda tener en cuenta la siguiente cuestión como mejor truco para saber en qué fijarse: “la TAE nunca podrá ser inferior al TIN, por lo tanto, la conclusión a tener en cuenta es que a mayor diferencia entre TAE y TIN, mayor es el coste de los elementos añadidos al TIN (comisiones, gastos derivados y adicionales, etc.), pudiendo no ser una operación de interés por dichos elementos asociados al préstamo”.

Moral establece que habría que realizar un análisis pormenorizado de ambas tasas, porque “se podría decir que ambas pueden verse como incompletas”. Por ejemplo, el TIN no incluye gastos financieros ni comisiones y no tiene una referencia estandarizada. Solo coincide con la TAE cuando los intereses se pagan al final en el mismo plazo de tiempo. Esto podría llegar a hacer imposible la comparación de productos de la misma naturaleza. Sin embargo, la TAE sí que incluye gastos financieros asociados, así como otros adicionales.

El TIN y los anuncios hipotecarios

Normalmente en los anuncios de hipotecas se muestra el TIN en un tamaño más grande, puesto que es un indicador más llamativo para atraer comercialmente al consumidor. No obstante, toda publicidad realizada por cualquier entidad bancaria o intermediario hipotecario debe cumplir con la normativa que desarrolla la TAE y establece rigurosamente el Banco de España.