En la sede del Consejo General de Economistas de España (CGE), se ha presentado la Guía sobre la tributación de la propiedad y el alquiler de vivienda, que ha sido elaborada por el Servicio de Estudios de dicho Consejo General y el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) –órgano especializado en fiscalidad del CGE–.

La Guía hace un recorrido sobre los tributos que tienen que abonar los promotores de vivienda, así como los que llevan aparejados la propiedad y el alquiler de la misma –en este último caso, tanto desde el punto de vista del arrendador como del inquilino–. Además, incluye dos supuestos prácticos sobre los costes fiscales asociados a la adquisición, uso y al alquiler de viviendas, que pondrán de manifiesto el elevado coste fiscal que supone el poseer una vivienda.

En la presentación de la Guía han participado Valentín Pich, presidente del Consejo General de Economistas de España (CGE); Agustín Fernández, presidente del REAF-CGE; Marta Vall-llossera, presidenta del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos (CSCAE); Anna Balletbò, presidenta de la Fundación Internacional Olof Palme (FIOP), exdiputada y empresaria; Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid y vicepresidente del Grupo de Trabajo de Urbanismo y Ordenación del Territorio del CGE; Rubén Gimeno, secretario técnico del REAF-CGE; Raquel Jurado, técnico del Servicio de Estudios del REAF-CGE, y Juan Ignacio de Blas, técnico del Servicio de Estudios del CGE.

Durante la presentación, los representantes del Consejo General de Economistas (CGE) han resaltado la caída de la compraventa de viviendas en España –un 11% interanual en el mes de octubre– y la reducción de la oferta de pisos para alquiler –un 30% desde la entrada en vigor, en mayo, de la Ley de Vivienda–. Según los economistas, estas alarmantes cifras podrían ser consecuencia de cuatro problemas básicos: precios elevados –que se han visto agravados por los altos tipos de interés y la renovada prudencia de las entidades bancarias en la concesión de hipotecas–; una demanda que aplaza cualquier decisión de compra; la nueva Ley por el derecho a la vivienda, que ha venido a aportar más intranquilidad para los propietarios de inmuebles que opten por ofrecerlos en alquiler; y los elevados costes fiscales asociados a la promoción de viviendas y a la tenencia de inmuebles.

Con respecto a este último problema, los fiscalistas del REAF han explicado el primero de los ejemplos que incluye la Guía (sobre “los costes fiscales relacionados con la promoción y la adquisición de vivienda”), que pone de manifiesto la multitud de tributos (impuestos y tasas) que encarecen el producto final, que es la vivienda terminada y, por lo tanto, el coste final que han de soportar los compradores. En concreto, la carga fiscal es significativa tanto para el promotor como para los compradores, ya que representa aproximadamente el 10% de los costes totales en ambos casos (un 8,83% y un 10%, respectivamente).

En este proceso de promoción, todas las administraciones públicas son protagonistas al recaudar, en las diferentes fases, diferentes tributos. En el supuesto práctico que han elaborado, casi la mitad de los ingresos fiscales totales los recaudan entre las Comunidades Autónomas y las Entidades Locales, en un 50,45% y el resto, 49,55%, corresponde al Estado. Esto acentúa la necesidad de estar al tanto de todas las leyes locales, autonómicas y estatales que se activan en un proceso de promoción inmobiliaria y, por supuesto, el coste burocrático de ejecutar todos los trámites administrativos y licencias que conlleva realizar un proceso de promoción de viviendas.

En su intervención, el presidente del Consejo General de Economistas de España, Valentín Pich, ha mencionado la carga fiscal que asumen los prestamistas y los propietarios a través de los Actos Jurídicos Documentados, ya que implica el pago de este impuesto hasta en siete ocasiones en una misma promoción inmobiliaria, por lo que se debería de realizar una visión en conjunto de esta modalidad impositiva. El presidente de los economistas ha señalado, además, que “no es razonable que el tipo impositivo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados se haya incrementado en un 200% en la mayoría de las comunidades autónomas”.

En cuanto al acceso a una vivienda en alquiler, el presidente de los economistas ha señalado que “el hecho de que los promotores de inmuebles no se puedan deducir el IVA puede suponer un obstáculo para acometer proyectos destinados al alquiler, ya que su elevado coste fiscal acaba encareciendo el producto final”.

En cuanto al segundo supuesto práctico que incluye la Guía (sobre la “Fiscalidad de la propiedad”), los fiscalistas del REAF ha resaltado la amplia gama de tributos que se involucran en esta transacción, cada uno administrado por una entidad pública diferente. Este panorama refleja la doble imposición que se produce, en ocasiones, por la posesión de un inmueble, que queda gravado por diferentes impuestos. Así ocurre en el caso de las segundas viviendas, en que se devengan tributos tanto por el Impuesto sobre la Renta –que grava al propietario de la segunda residencia por una renta presunta–, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el Impuesto sobre el Patrimonio o, en su caso, el de Solidaridad de las Grandes Fortunas. Según el ejemplo que han explicado, el propietario de una segunda residencia estándar puede, fácilmente, soportar un coste fiscal anual de más de 1.300 euros.

En cuanto a los incentivos fiscales para las viviendas ofrecidas en alquiler, el presidente del REAF-CGE, Agustín Fernández, ha comentado que “los nuevos porcentajes incrementados de la reducción para los propietarios, regulados por la Ley, de 24 de mayo, por el derecho a vivienda, que se aplicarán a partir de 2024, pueden quedar en saco roto ya que es necesario que las viviendas estén situadas en una zona tensionada y esto va a depender de la voluntad de las comunidades autónomas que son las competentes para declarar las zonas de mercado residencial tensionado”.

Diagnóstico

El diagnóstico realizado sobre la fiscalidad de la vivienda se puede resumir en lo siguiente:

• Los impuestos son un componente significativo en la formación del coste de la vivienda nueva. De cada 100 euros que paga el comprador, 10 corresponden a impuestos. El proceso productivo de la vivienda hasta su adquisición está gravado con una cantidad importante de tributos, entre impuestos y tasas.
• En nuestro ejemplo, sobre los costes fiscales asociados en la fase de la promoción de las viviendas, el 8,83% del coste de la vivienda para el promotor lo constituyen impuestos, esto es, de cada 100 euros de coste los tributos representan casi 9 euros.
• La modalidad Actos Jurídicos Documentados, Documentos Notariales, del Impuesto sobre Transmisiones se llega a pagar hasta siete veces en una promoción y venta de edificaciones.
• La modalidad de Actos Jurídicos Documentados tiene el agravante de que casi la totalidad de las Comunidades Autónomas lo han incrementado en un 200%, pasando a ser en la mayoría del 1,5%.
• En cuanto a la tributación asociada a la propiedad de la vivienda, creemos que la vivienda habitual tiene una fiscalidad bastante beneficiosa, ya que sólo se paga el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, con carácter anual. Además, salvo las viviendas con valores muy elevados, estas no tributan en el Impuesto sobre el Patrimonio o, en su caso, en el de Solidaridad de las Grandes Fortunas.
• Caso distinto es el de la segunda vivienda, que sí tributa en el Impuesto sobre el Patrimonio o, en su caso, en el de Solidaridad de las Grandes Fortunas, se paga el Impuesto sobre Bienes Inmuebles con carácter anual, y en el Impuesto sobre la Renta está penalizada al tener el propietario que imputar una renta presunta.
• El inquilino, no tiene deducciones en el IRPF, salvo algún supuesto de contratos anteriores a 2015. Son las Autonomías las que regulan incentivos fiscales.
• Los regímenes especiales en el Impuesto sobre Sociedades para empresas dedicadas al arrendamiento de vivienda se han endurecido en los últimos dos años.
• La gran variedad de impuestos y tasas a nivel nacional, autonómico y local puede desincentivar la construcción de nuevas viviendas.

Propuestas

A la vista de los problemas del mercado de la vivienda y del diagnóstico sobre su fiscalidad, el REAF-CGE apunta algunas propuestas:

• Contando con las comunidades autónomas, habría que intentar limitar la tributación por Actos Jurídicos Documentados bajando el tipo y evitando su devengo reiterado en el proceso de edificación. Asimismo, habría que evitar el incremento del tipo de esta modalidad del Impuesto sobre Transmisiones cuando se renuncia a la exención del IVA.
• Para reactivar la rehabilitación en estos momentos de atonía del sector sería deseable revisar los requisitos exigidos para que una obra se califique como rehabilitación. Con la normativa y doctrina administrativa actual es complicado conseguir que estas ejecuciones de obra tributen a tipo reducido como lo hacen las de obra nueva.
• Para incentivar la adquisición de vivienda con destino al arrendamiento se podría pensar en aplicar, en esos casos, el tipo superreducido del 4% como ya está previsto para las compras por entidades acogidas al régimen especial de arrendamiento.
• Debería incentivarse fiscalmente la promoción y compra de viviendas eficientemente energéticas. Con ello se contribuiría, aún más, a la sostenibilidad y la protección del medio ambiente.