El mercado residencial en España se encuentra en una situación de incertidumbre. Los precios se mantienen estables en un entorno de caída de las compraventas de viviendas, mientras la demanda sigue buscando casa en medio de una oferta cada vez más escasa. Ante esta situación surgen nuevas opciones de convivencia, como el ‘cohousing’ o el ‘coliving’, mientras que los cambios de uso también están a la orden del día: donde antes había una oficina ahora te encuentras una vivienda.

Aumentar la oferta en el mercado se hace necesario para empezar a ver una relajación de los precios de las casas. A partir de un estudio de idealista, comparamos los precios medios de las viviendas y las oficinas en alquiler (euro/m2/mes) en el mismo barrio de las grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia o Málaga para conocer donde podría ser más económico adquirir una oficina para intentar transformarla en residencial.

Hay que destacar que, antes de nada, lo primero que hay que hacer es conocer la viabilidad del proyecto, para lo que se debe conocer la normativa municipal en cuanto a los requisitos mínimos para convertir oficinas en viviendas y realizar los trámites legales necesarios para hacer el cambio de uso (que también tiene un gasto), además de los costes de la reforma para conseguir un espacio habitable. Es importante acudir a expertos en urbanismo y arquitectos para llevarlo a buen término.

Los barrios de Eixample y Sarrià-Sant Gervasi dominan el ranking en Barcelona
Los barrios de El Camp de l’Arpa del Clot de Sant Martí, y Sant Pere – Santa Caterina i la Ribera de Ciutat Vella son las zonas donde saldría mejor un cambio de uso de unas oficinas a viviendas. Con precios de viviendas en alquiler superiores a los 20 euros/m2 al mes, el coste de arrendar unas oficinas se mantiene entre los 10 y los 14 euros/m2, respectivamente.

Por detrás, le siguen, sobre todo, barrios de los distritos de Sarrià-Sant Gervasi y Eixample, como Sarrià, El Putxet i el Farró, La Dreta de l’Eixample o Sant Antoni. Se pueden encontrar precios de vivienda en alquiler como los de La Barceloneta (27,1 euro/m2 al mes,) aunque las rentas de oficinas también superan los 22 euros/m2, o los 26,8 euros/m2 de alquiler residencial en El Besòs, frente a los 18,9 euros/m2 de oficinas en la misma zona.

En la ciudad de Madrid, los primeros barrios que aparecen como destacados son el de Aeropuerto, en el distrito de Barajas o Ciudad Jardín, en Chamartín, seguidos por los barrios de Lista, en Salamanca, y Ensanche de Vallecas – La Gavia, en Villa de Vallecas. Los cuatro barrios son el claro ejemplo de la diversidad de zonas donde puede salir económico un cambio de uso de oficinas a viviendas tanto en zonas céntricas como fuera de la almendra central de la M-30 madrileña.

Los precios de los alquileres residenciales pueden ir de los 13,4 euros/m2 al mes en el Ensanche a los 22,5 de Lista, mientras los arrendamientos de oficinas van de los 8 euros/m2 en Vallecas a los 17 del barrio del distrito de Salamanca.

La variedad de zonas centro-periferia se repite en este ranking de 20 barrios con algunos muy conocidos como Malasaña, Goya, Lavapiés o Ibiza con otros como Buena Vista, en Carabanchel; Numancia, en Puente de Vallecas; Ventas, en Ciudad Lineal o Virgen del Cortijo – Manoteras, el distrito de Hortaleza.

En la ciudad de Valencia, los barrios de los distritos del centro de la capital son los que más interés aglutinarían para realizar el cambio de uso de oficinas a viviendas, donde destacan el Carme, Sant Francesc o El Mercat en Cuitat Vella; Exposició y Ciutat Universitària, en el El Pla del Real, o La Roqueta, en Extramurs.

Los precios medios de los alquileres en estas zonas se encuentran en la horquilla de los 12,9 euros/m2 a los 18,8 euros/m2, frente al entorno entre los 7 euros/m2 y los 13,6 euros/m2 de las oficinas.

Fuera del centro de la ciudad también aparecen barrios destacados como la Ciutat de les Arts i de les Ciencies, en Quatre Carreres; El Grau, en Poblats Marítims, o Patraix.

Finalmente, en la ciudad de Málaga, los barrios donde podría haber un mayor interés por realizar un cambio de uso de oficinas a residencial estarían en las zonas más céntricas como Malagueta-Monte Sancha, Perchel norte – La Trinidad o el Ensanche Centro – Soho.

En ellos, los precios medios de los alquileres de vivienda entre los 13 euros/m2 y los 17,5 euros/m2, frente a los 10-13 euros/m2 del arrendamiento de una oficina.

Pero la zona de Campanillas también presenta unos precios que pueden hacer pensar en un cambio de uso. Los 7,4 euros/m2 al mes de alquiler de viviendas contrasta con los 3,3 euros/m2 de media por el arrendamiento de oficinas.

Estos son los pasos y requisitos para convertir un local en vivienda

En principio, ni una oficina ni un local están preparados, a priori, para uso residencial. Legalmente, no es posible vivir en un inmueble que no tenga ese tipo de uso. Ahora bien, sí se puede convertir una oficina en vivienda de forma legal mediante un cambio de uso en el Ayuntamiento correspondiente. Para ello, es imprescindible presentar un proyecto de cambio de uso redactado por un arquitecto que cumpla con todas las normativas en vigor. A lo que hay que añadir el coste de la reforma para habilitar la oficina como vivienda.

Para convertir un local en una casa hay que seguir los siguientes pasos:

• Un estudio de viabilidad previo por parte de un técnico competente.
• Una solicitud de viabilidad de uso al ayuntamiento.
• Solicitud de licencia y concesión de la misma.
• Realización de la obra.
• Tramitación de la licencia de primera utilización (es algo así como la licencia de primera ocupación del cambio de uso).
• Inscribir el cambio de uso en el Registro de la Propiedad.
• Entre los requisitos que debe cumplir el proyecto, el local se tiene que convertir en una vivienda habitable, como contar con una cocina con salida de humos, baño con extracción, un espacio superior a los 40 m2 o 2,5 metros de altura en el 75% de la superficie. Además de contar con la cédula de habitabilidad, entre otras características más.