Cuando quedan apenas 3 días para el cierre del año, donpiso, una de las principales redes inmobiliarias de España, vaticina que el precio medio de la vivienda caerá un 5% en 2024. La causa principales la caída acusada de la demanda para la compra de viviendas que se va a registrar en la primera mitad del año. Y es que el contexto político y económico en España va a llevar a descensos interanuales por encima del 10% en el número de compraventas de viviendas en el primer semestre.

Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso, explica que “esta tendencia bajista es una consecuencia lógica de varios factores: el encarecimiento de la vida y de las hipotecas; la falta de seguridad y estabilidad económica y jurídica para la inversión inmobiliaria como consecuencia de la Ley de Vivienda y la formación de un gobierno poco sólido; y la evolución cíclica del mercado de la vivienda, que en los períodos 2015-2019 y 2021-2022 experimentó notables subidas año tras años en la gran mayoría de los indicadores inmobiliarios”.

Los mercados más dinámicos seguirán siendo las grandes capitales como Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, Sevilla o Bilbao, así como sus áreas metropolitanas, y los litorales de la Comunidad Valenciana, Andalucía y Murcia. Mientras, la cornisa cantábrica es una de las regiones que va a experimentar un mayor auge del interés por la compra de viviendas en los próximos años debido a su climatología confortable en los meses de verano y la competitividad de sus precios. Además, los archipiélagos de Baleares y Canarias ya han entrado en un periodo de cierta estabilidad en sus macroindicadores inmobiliarios.

“Ahora estamos en esa fase en la que el mercado se está contrayendo y vemos que el precio de la vivienda se estabiliza, por lo que no se ha registrado un proceso deflacionista en el segundo semestre del año”. “Si el año pasado subió en torno a un 3% interanual, seguramente este año veamos subidas por debajo del 3%, pero subidas, al fin y al cabo”, asegura Bermúdez.

Según donpiso, en estos momentos el mercado goza de cierto equilibrio entre oferta y demanda en el segmento de la compra y venta de inmuebles pese a la inflación, por lo que se ha producido una caída en el número de compraventas y el precio de la vivienda, aunque de forma menos notable a la esperada. “Además, el mercado del alquiler sigue mostrando su dinamismo habitual en las principales capitales españolas”, subraya Bermúdez.

En esta línea, en lo que respecta al comportamiento de los inversores inmobiliarios, el experto avisa que ya se está notando una caída de la inversión en vivienda para rentabilizarla mediante el alquiler, sobre todo en la inversión a pequeña y mediana escala, al margen de las grandes operaciones inmobiliarias. “Las medidas adoptadas en materia de alquiler a raíz de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda no fomentan el crecimiento de la inversión en el mercado inmobiliario”, lamenta Emiliano Bermúdez.

Idealista: el alquiler crece un 10,1% en España durante 2023

El precio del alquiler de viviendas en España se incrementó un 10,1% durante los últimos 12 meses, según un informe publicado por idealista, el marketplace inmobiliario del sur de Europa. A cierre del mes de diciembre de 2023, arrendar una vivienda
en nuestro país tenía un coste de 12,1 euros por metro cuadrado, una cifra que es un 2,7% más elevada que la registrada al cierre del tercer trimestre. Los precios son claramente superiores a los que se registraban hace un año en la mayoría de mercados analizados.

Para Francisco Iñareta, portavoz de idealista, “2023 ha sido un mal año para las
personas que buscaron una casa de alquiler. La oferta sigue evaporándose sin visos de que en 2024 vaya a aumentar y los precios marcan sus máximos históricos este mes de diciembre en la mayoría de mercados».

«Las constantes medidas regulatorias en materia de alquiler y su culminación con la aprobación de la ley de vivienda en mayo pasado provocaron el cataclismo actual: la desaparición del inversor en vivienda de alquiler y una retirada significativa de propietarios que han decidido no continuar alquilando sus casas a la vista de la inestabilidad regulatoria y de ser considerados el problema, cuando son la parte más importante de la solución. Por ello, muchos de los propietarios que aún permanecen en el mercado están optando por el alquiler de temporada como vía para mantener sus inmuebles en el alquiler, endureciendo las condiciones y buscando inquilinos fiables», explica.

«Tras cinco años de experimentos regulatorios, aplicando políticas que nunca han funcionado donde se aplicaron, la realidad se ha impuesto. Las medidas adoptadas para reducir precios y proteger a las familias más vulnerables han provocado justo lo contrario: la oferta es más reducida que nunca, los precios están en máximos históricos y los inquilinos más vulnerables han quedado completamente desprotegidos», añade.

«2024 debería aprovecharse desde los poderes públicos para recuperar la cordura, el sentido común y el diálogo. Actualmente, se hace especialmente necesario atender y escuchar a todos los actores y expertos del sector. Sin un giro de 180° en materia de alquiler, dentro de un año estaremos en una situación aún peor, mucho más lejos de un mercado estable, con mucha oferta y precios razonables”, insiste el portavoz de idealista.

Capitales

50 capitales tienen precios del alquiler más elevados que hace un año. Segovia es la
capital en la que más ha crecido el precio del alquiler durante estos 12 meses, con un
incremento del 24,6%. Con incrementos superiores al 20% se sitúan Valencia (21%) y Palma (20,2%). Les siguen las subidas de Alicante (16%), Málaga (14,5%), Córdoba (13,8%), Madrid (13,6%) y Barcelona (12,4%).

La única bajada se ha registrado en Huelva, con una reducción en las expectativas de los propietarios del 0,5%.

Barcelona es la capital más cara para alquilar una vivienda, con 20,5 euros/m 2 , seguida por Madrid (17,9 euros/m 2 ) y San Sebastián (16,8 euros/m 2 ). En cuarto lugar se sitúa Palma (15,4 euros/m 2 ) y ya en quinto lugar están Málaga y Bilbao (13,6 euros/m 2 en ambos casos). En la parte baja de la tabla encontramos a Zamora (6,2 euros/m 2 ), Ciudad Real (6,6 euros/m 2 ), Lugo (6,6 euros/m 2 ) y Cáceres (6,7 euros/m 2 ).

Más de la mitad de las capitales españolas ha marcado precios máximos en este mes de diciembre (28 de las 52). Se trata de las ciudades de Barcelona, Madrid, Palma, Bilbao, Málaga, Valencia, Girona, Cádiz, Alicante, Pamplona, Segovia, Santander, Tarragona, Zaragoza, A Coruña, Oviedo, Burgos, Lleida, Valladolid, Albacete, Cuenca, Badajoz, Ourense, Ávila, Palencia, Cáceres, Ciudad Real y Lugo.

Provincias

Son 49 las provincias que han visto cómo sus precios se incrementaban durante el
último año. El mayor incremento se ha registrado en Segovia, donde los precios se han
incrementado en un 21,8%. También han sido relevantes las subidas registradas en Baleares (18,3%), Santa Cruz de Tenerife (17,7%), Valencia (16,8%), Alicante (15,1%), Málaga (13,6%), Barcelona (12,1%) y Madrid (11,9%). La única caída se ha producido en la provincia de Lleida (-6,8%).

El ranking de las provincias más caras está encabezado por Barcelona (17,5 euros/m 2 al mes), Madrid (16,2 euros/m 2 ), Baleares (16,1 euros/m 2 ) y Guipúzcoa (15,2 euros/m 2 ). Jaén es la provincia más económica para alquilar una vivienda, con 5,5 euros/m 2 , seguida por Zamora (5,8 euros/m 2 ), Cáceres (5,9 euros/m 2 ) y Ciudad Real, con 6 euros/m 2 al mes.

Comunidades autónomas

El precio se incrementó en todas las comunidades durante 2023. La mayor subida se dio en Baleares (18,3%), Comunitat Valenciana (15,5%), Andalucía (13,1%), la Comunidad de Madrid (11,9%) y Canarias (11,3%). Con subidas de un solo dígito se sitúan Cataluña (9,7%), Castilla-La Mancha (8,9%), Murcia (8,6%) y Castilla y León (8,5%). La menor subida, en cambio, se ha registrado en Navarra (5,4%), Euskadi (5,5%) y Aragón (5,7%).

Madrid es la comunidad con los alquileres más caros, ya que alcanza los 16,2 euros/m 2, seguida por Baleares (16,1 euros/m 2 ), Cataluña (16 euros/m 2 ) y Euskadi (13,2 euros/m 2 ). En el lado opuesto de la tabla encontramos a Extremadura (6,3 euros/m 2), Castilla La Mancha (6,7 euros/m 2 ) y Murcia (7,6 euros/m 2 ), las comunidades más económicas.