Uno de los principales cambios que se ha producido en el mercado hipotecario en plena escalada de los tipos de interés es el aumento de las subrogaciones y de la cancelación de préstamos y la formalización de unos nuevos con otro banco para mejorar las condiciones iniciales, según el Informe trimestral del mercado hipotecario – España 4T 2023, elaborado por idealista.

Estos ‘traspasos’ de hipotecas han pasado «de representar un 4,4% del total del volumen gestionado a inicios del 2022 a situarse en torno al 20% en los últimos meses de 2023”.

En diciembre, los ‘movimientos’ de hipotecas llegaron a representar un 17,7% de las operaciones en las que ha intermediado el bróker hipotecario de idealista, marcando la tercera mejor cifra de la serie histórica, tras el récord de agosto (cuando el peso de las subrogaciones alcanzó el 20,2%) y el 19,8% de octubre. Además, el último dato de 2023 está muy por encima de la media de los últimos meses (11%).

La financiación media en estas operaciones para cambiar la hipoteca de banco se sitúa sobre el 53% del valor de tasación del inmueble, con un importe que ronda los 179.400€ de promedio. Apenas un 1% necesitan una financiación superior al 80%, lo que el sector bancario considera una operación de riesgo.

La renta media de los hogares que se han llevado su préstamo para la compra de vivienda a otra entidad durante los últimos 12 meses ronda los 4.725€ mensuales, aunque hay diferencias entre las autonomías. Las familias vascas tienen las rentas medias más altas (5.366 euros), junto con madrileñas (4.965 euros) y catalanas (4.885 euros), mientras que las de Extremadura y La Rioja cierran el ranking nacional, con 3.173 y 2.300 euros, respectivamente.

En lo que respecta al endeudamiento, entendiendo como tal el porcentaje de ingresos que destinan al pago de la cuota mensual de la hipoteca, el promedio es de un 24%, por debajo del 30-35% que recomiendan como máximo los expertos. Y en cuanto a la edad de quienes han ‘movido’ su hipoteca de banco, la media de 2023 se ha situado en 43 años.

El tipo mixto, el más contratado

En cuanto a qué tipo de hipoteca han elegido los hogares, el bróker hipotecario de idealista sitúa a las mixtas como las grandes protagonistas de 2023. Esta alternativa, que combina un tipo de interés fijo durante los primeros años (3,5,10…, dependiendo del banco y la oferta) con uno variable a partir de entonces, se ha coronado como la opción más destacada del mercado.

Han representado el 54,9% de las operaciones para cambiar de hipoteca en el conjunto del año, frente al 34,3% de las fijas y al 10,9% de las variables. No obstante, en la recta final del ejercicio han perdido algo de cuota de mercado, lastradas por las expectativas de que el euríbor irá bajando de forma progresiva en los próximos meses, al calor de las bajadas de los tipos de interés que podría acometer el Banco Central Europeo (BCE).

Los expertos creen que la tendencia a la baja del euríbor podría traducirse en estos primeros meses de 2024 en una reducción de las cuotas mensuales de aquellas hipotecas variables a las que les toque revisión, y creen que el indicador se moderará hasta situarse en torno al 3%-3,25% de cara a la segunda mitad de año. Un respiro para quienes tienen contratada actualmente una hipoteca variable.

A esta previsión se ha unido también que algunos bancos han anunciado una mejora de las condiciones de las hipotecas fijas, con rebajas en los tipos de interés que aplican, lo que les ha permitido recuperar parte del interés perdido. Por ejemplo, Bankinter ha bajado el interés de su hipoteca fija del 3,60% al 3,30%, mientras que la nueva oferta de Banco Sabadell tiene un interés fijo del 2,80%, frente al 3,40% que aplicaba hasta ahora. Imagin, del grupo CaixaBank, también ha mejorado su préstamo fijo, cuyo interés ha pasado del 3,70% al 3,30%.

Como consecuencia de todo ello, las hipotecas mixtas han mermado su peso en el mercado en la recta final del año, hasta suponer un 50,3% de los cambios de préstamos a otras entidades durante el cuarto trimestre de 2023, según el último informe trimestral de idealista/hipotecas. Ya en diciembre, el tipo fijo pasó a representar un 46%, frente al 65%de junio. Se trata del dato más bajo de todo 2023.

Madrid lidera los cambios de hipotecas

En el informe del bróker hipotecario de idealista también tiene un protagonismo especial Madrid, al ser la comunidad autónoma donde se han llevado a cabo más operaciones de estas características. En el conjunto del año, la región ha copado cerca de la mitad del volumen total, muy por encima de las dos siguientes de la lista: Cataluña (18,2%) y Andalucía (9,2%). Comunidad Valenciana es la siguiente de la lista, con un peso del 6,4%, mientras que las demás CCAA se han quedado por debajo del 2,5%.

En cuanto al importe de las ‘nuevas’ hipotecas, la autonomía más destacada es Canarias, la única donde el promedio supera los 200.000 euros; seguida de Madrid (198.433 euros), el País Vasco (176.849 euros) y Cataluña (174.723 euros).