2011 ha sido testigo de una subida constante de los diferenciales que los bancos aplican en las nuevas hipotecas, que han pasado de ser euribor +0,65% en 2008 a euribor + 1,58% en la actualidad. Este incremento, que es probable continúe en 2012, aumenta los ingresos del banco, pero no de forma semejante sus beneficios, ya que la banca también incurre en gastos al concedernos una hipoteca, que merman su beneficio bruto. Para conocer cuánto gana el banco con nuestra hipoteca veamos primero el desglose de los gastos en los que incurre un banco durante la contratación y la vida de la hipoteca y saquemos posteriormente su beneficio.

Los gastos se suelen dividir en tres conceptos fundamentales:

1) costes de financiación

Para poder darnos el dinero de la hipoteca, el banco debe disponer de fondos que generalmente proceden de dos fuentes: su base de depósitos de clientes y los mercados financieros. En el primer caso, la alta remuneración de lo que ha venido a llamarse la guerra de depósitos (pensemos en que una hipoteca actualmente se concede a un tipo inicial del 3,5% y hay depósitos remunerados al 4%), está suponiendo un encarecimiento para los bancos de esta fuente de fondos. Respecto a los mercados financieros, las tan socorridas titulizaciones hipotecarias se encuentran actualmente en el dique seco, por la falta de confianza y el mal comportamiento de las carteras históricas. los bancos no se fían unos de otros, se prestan poco y el recurso a los fondos del banco central europeo (bce) están siendo la única salida para muchas entidades. Aunque obviamente el peso de cada uno varía en función de la entidad financiera, aproximadamente un 70% de la financiación procede de depósitos de clientes y el 30% restante se financia en los mercados financieros

2) costes operativos

Normalmente se desglosan en dos tipos:

a) gastos de captación del préstamo: incluyen tanto los costes de marketing o de captación como los gastos de análisis y formalización de los nuevos préstamos, suelen tratar de cubrirse con las comisiones de apertura que la mayoría de entidades ya cobran

b) gasto de gestión de la hipoteca: incluyen la gestión informática y contable de los préstamos, así como la emisión de recibos y extractos informativos. Suelen representar un valor muy bajo con respecto al importe de las cuotas mensuales

c) gastos de recobro de los recibos impagados: aunque dado que éstos generan unos gastos adicionales para el cliente en forma de comisiones por devolución e intereses de demora, suele compensarse el coste de estos departamentos con los ingresos que generan

Todos estos gastos pueden representar en torno a un 0,25% anual

3) costes de morosidad

El tercer gran epígrafe de costes se corresponde que las pérdidas por impago que los bancos deben asumir. Hace 5 años, la banca tenía prácticamente 0% de fallidos, pues el nivel de impago era muy bajo. además, como el precio de la vivienda subía y subía, en caso de tener que llegar a subastarla se cancelaba el préstamo sin problemas para el banco. Por lo tanto, no había un impacto real de costes por este concepto. Pero las cosas han cambiado – y mucho – en los últimos años. La crisis económica ha disparado el nivel de impagos y por desgracia muchos préstamos se encuentran actualmente en proceso de reclamación judicial o en subasta de la vivienda

El Banco de España exige a los bancos prever esta morosidad a través de un sistema de provisiones, pero dado que existe una garantía real (la vivienda) y que el proceso de reclamación, adjudicación y venta es largo, resulta difícil actualmente aventurarse a esbozar un coste de morosidad para las entidades. Pero sin duda alguna, éste está muy por encima de ese coste casi cero que disfrutaban los bancos hace unos años.

Entonces, ¿ganan dinero los bancos con las hipotecas?

Si sumamos todos los costes (coste de financiación por las nubes, gastos operativos y un creciente coste de morosidad) y los comparamos con los diferenciales que actualmente se cobran en las nuevas hipotecas (euribor + 1,50% está equivaliendo a aproximadamente un total del 3,5%) vemos que no parece que los bancos estén haciendo bien los números ni grandes beneficios por esta vía, aunque suene políticamente incorrecto. Pero por supuesto, los bancos no están perdiendo dinero. por ello, dicho esto, recordamos que los bancos tienen más armas a su alcance para incrementar la rentabilidad de la hipoteca y cómo últimamente están siendo muy insistentes en la vinculación y venta cruzada de productos a través de la hipoteca
en la lista de ingresos indirectos por la hipoteca tenemos:

– la obligación de domiciliación de nómina y recibos: busca obtener saldos de baja remuneración

– las comisiones de mantenimiento y operaciones de la cuenta corriente: son otra fuente de dinero recurrente para el banco

– comisiones de las tarjetas de débito y crédito, que añaden euros de rentabilidad a la relación banco – cliente

– obligación de contratación de seguros para la concesión de la hipoteca: otra fuente de ingresos muy utilizada actualmente por los bancos. Estos productos son ideales para los bancos, pues además de dotar de protección al préstamo (seguro de vida, hogar, protección de pagos) son fuente de ingresos marginales sin requerir de consumo de capital

– venta cruzada de otros productos que generen ingresos: gestión de acciones, fondos de inversión o de pensiones, préstamos personales, etc