El XIX Observatorio de la Valoración, realizado para la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV) por la responsable del Departamento de Economía Aplicada de la Universidad de Alicante, Paloma Taltavull, vaticina que los precios de las viviendas nuevas aumentarán entre el 2 y el 3% durante la primera mitad de 2024, para acelerarse al 4% en el tercer trimestre del año.

Los precios de las viviendas usadas crecerán algo más del 1% en el primer semestre, y se congelarán o incluso descenderán levemente a partir del tercer trimestre.

Los tipos de interés continuarán en niveles elevados durante, al menos, la primera mitad del año, limitando la demanda, especialmente la de primer acceso, que busca principalmente vivienda de segunda mano.

En vivienda nueva destaca la solidez de la demanda, que se ha ido embalsando a lo largo de la última década a consecuencia de la escasez de producción, y también al encarecimiento de los materiales.

Por otro lado, comenta la autora del informe que, si bien los precios de alquiler en España siguen creciendo aceleradamente, el ritmo de ese incremento se ha moderado  en varios puntos, como Valencia, que pasa de crecer en tasas del 30% anual al 12%,
Málaga o Barcelona, lo que no sucede en Madrid, Palma y, en general, la media española.

Los responsables de esta aceleración tan asimétrica son los distintos ritmos de evolución de la actividad económica que impulsan la atracción de población, así como el rol de los fondos de inversión en los mercados residenciales.

Los precios de alquiler continuarán creciendo, en media nacional, entre el 5% y el 10%, por la escasez general de oferta, el tope legislativo a la actualización de rentas de alquiler, que será del 3% para el año 2024, el cual estaría contribuyendo a aumentar
la brecha entre la renta de los contratos vigentes y la de los nuevos, así como provocando una retirada de producto del mercado y, con ello, un mayor tensionamiento de los costes.

También influyen la compra por parte de particulares no residentes en las áreas turísticas, la restricción de oferta, la dispar colaboración de las distintas administraciones locales en relación con los planes de construcción de vivienda social del gobierno central, así como el efecto de anticipación a la aplicación de la Ley de Vivienda en función del signo del gobierno autonómico correspondiente.

Las viviendas en alquiler en manos de los fondos están por debajo del 10% del
total, por lo que el problema del mercado reside en la incapacidad para aumentar la oferta al ritmo que necesita la demanda y en la progresiva retirada de vivienda de alquiler tanto por efecto de los cambios legales como por falta de seguridad
jurídica.

Aunque el volumen global de transacciones ha disminuido, sigue habiendo una intensidad de intercambios elevada que revela un alto grado de liquidez en el mercado residencial. Teniendo en cuenta que una vivienda se intercambia una vez en largos períodos de tiempo, este volumen de transacciones parece indicar que una  proporción elevada del parque está entrando en el mercado y cambiando de propietario de
forma sistemática. A falta de vivienda nueva, el mercado moviliza cada vez más un número creciente de unidades, equivalentes a un 2,7% del total de stock existente: un 2,5% de viviendas existentes y un 0,3 % de nuevas.

Dado el encarecimiento de las hipotecas y su menor concesión, esta liquidez parece
encontrarse alimentada, durante los últimos años, por fondos de capital que compran al
contado. También ha vuelto al mercado el fenómeno de transacciones sucesivas de viviendas, por el cual los propietarios utilizan el capital vivienda previo en una nueva transacción.

También se resalta el incremento del peso del comprador de vivienda que accede sin financiación, ratio que ya asciende al 35%-40%, el máximo en una década. El perfil de adquirente actual se caracteriza, por tanto, por su solvencia, y por comprar bien para reponer una vivienda anterior, bien con finalidad inversora.

En ubicaciones de demanda activa, la falta de suelo disponible constituye un factor que favorece la inversión en rehabilitación antes que la activación de proyectos de obra nueva.

También se destaca el creciente papel de la demanda extranjera, que está adquiriendo un altísimo número de propiedades en España, en la mayoría de los casos, al contado, como forma de salvaguardar su capital y también con finalidad inversora. El peso extranjero en las transacciones aumenta de forma progresiva hasta alcanzar el 11% del total en el tercer trimestre de 2023 en el caso de los extranjeros residentes, a los que hay que sumar un 9,8% de transacciones realizadas por no residentes. Así, un 21,5% del total de transacciones es realizada por un segmento de extranjeros, en expansión clara desde la pandemia, por el auge del teletrabajo, el incremento de jubilados en los
países europeos y la inestabilidad creciente en ciertos países, que empuja a sus ciudadanos a buscar un lugar de residencia alternativo.

Financiación alternativa al crédito

Se combate la restricción del crédito con otras fórmulas alternativas de financiación
Según el XIX Observatorio, la restricción de crédito bancario tradicional que afecta al sector promotor debe estar siendo parcialmente resuelta mediante fórmulas alternativas de financiación.

El problema es que, si éstas proceden de fondos, que normalmente se dirigen a
grandes obras, el sistema pierde capacidad de financiar a pequeños constructores y no
recuperaría la flexibilidad existente en el pasado, que dotaba al sector constructor español de gran capacidad de reacción.

Es posible que, en parte, la actual falta de reacción de la oferta proceda de este factor, que estaría ralentizando la toma de decisiones de construcción, además de la escasez de suelo en grandes ciudades, la falta de mano de obra cualificada y la subida generalizada del precio de los materiales, así como la alta burocratización del proceso y las fuertes garantías exigidas por los bancos.

Como alternativa para estos pequeños y medianos promotores, que no suelen tener
músculo financiero suficiente para acometer la compra del suelo, han surgido modelos como el préstamo puente, que tienen como contrapartida un coste generalmente más elevado que el que ofrece la banca tradicional, sobre todo si el riesgo que asume el prestamista es alto.

El empleo crece, los salarios reales también y se gana capacidad de compra

El informe manifiesta que, en 2023, se ha identificado, por primera vez en un largo tiempo, que las condiciones de la demanda son positivas para el acceso a la propiedad: el empleo crece, los salarios reales también y se gana capacidad de compra. No obstante, subsisten graves problemas de accesibilidad. La mayor parte de la demanda estable es atraída por el alquiler, razón por la que se tensionan sus precios, y no por la propiedad, a la que es difícil acceder.

La tensión de rentas resultante también dificulta el acceso de nuevos hogares, y el
mantenimiento de los que están en el mercado, que ven revisadas sus rentas periódicamente.

Para Paloma Taltavull, incrementar la oferta parece la única salida, para lo que son precisos modelos de coordinación pública y privada, oferta pública de suelo para la
construcción de vivienda asequible, financiación con apoyo público y promotores que
encuentren una rentabilidad adecuada, así como la activación de un mayor número de
procesos de transformación de suelo disponible para reducir su coste.

Paloma Arnaiz, secretaria general de la AEV, destaca «la creciente desvinculación entre volumen de transacciones y concesión hipotecaria».