Las personas físicas o jurídicas con más de 10 viviendas o cinco en la misma área tensionada deberán cumplir obligatoriamente este índice, siguiendo los criterios fijados en cada comunidad autónoma. También lo deberán cumplir los propietarios en sus nuevos alquileres de viviendas que no hayan sido alquiladas en los últimos 5 años y que se encuentren en las zonas tensionadas, donde los precios son muy altos.

Para el resto de los alquileres, el índice solo servirá de referencia y servirá para conocer el valor real de la vivienda en alquiler. Para las viviendas que ya están arrendadas en el momento de entrar en vigor el índice (este 15 de marzo de 2024), cuando se renueve el contrato, este se referenciará al contrato anterior. Esto supone que el precio del alquiler «se congelará», una vez que se haya aplicado la cláusula de actualización anual. Dicha cláusula en 2024 se ha limitado a una subida del 3% y, en consecuencia, el precio solo podrá descender  si se ponen de acuerdo el arrendador y el arrendatario.

El precio del alquiler solo podrá elevarse cuando la vivienda ha sido mejorada, si se ha rehabilitado energéticamente o si cumple las condiciones de durabilidad del contrato de arrendamiento superiores a lo contemplado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), tal y como se recoge en la Ley de Vivienda.

El objetivo del índice, según David Lucas, es «garantizar la seguridad jurídica» para «cuidar» de los arrendatarios principalmente, pero también para que «los arrendarores tengan seguridad».

La vigencia del índice será de tres años

El índice, cuyo objetivo para el Gobierno es contener los precios del alquiler, se aplicará durante los próximos tres años. Ese plazo será también el tiempo que durará la declaración de área tensionada. La ley establece, sin embargo, que se podrá prorrogar anualmente una vez agotados los tres años, si «susbsisten las circunstancias que motivaron la declaración».

En caso de prorrogarse se deberán justificar las medidas y acciones públicas para revertir o mejorar la situación desde la anterior declaración, se concreta en la Ley de Vivienda, que reconoce que quedan excluidas del índice las comunidades de País Vasco y Navarra. Ambas regiones cuentan con regímenes fiscales distintos y son ellas, y no el Estado, las que tienen los datos de las rentas de los propietarios.

Precisamente, las rentas de los propietarios que alquilan su vivienda es la base a partir de la que funciona el índice de referencia. Solo va a funcionar en aquellas comunidades autónomas donde se hayan declarado las áreas tensionadas por los precios elevados de los alquileres. De momento, solo Cataluña ha hecho los deberes y la única que ha solicitado su aplicación en 140 municipios de la región.

Sin embargo, este sistema de control de precios de alquiler solo funcionará en aquellas comunidades autónomas que hayan sido declaradas zonas tensionadas y, por el momento, la única que lo ha solicitado ha sido Cataluña, donde se aplicará a 140 municipios de la comunidad. Esto ha sido posible por los trabajos realizados desde el Ministerio de Vivienda y la Consejería de Urbanismo de la Generalitat. Asturias o Navarra también han mostrado su interés en el índice, pero el estudio sobre la declaración de zona tensionada todavía está pendiente

Las inmobiliarias, las principales detractores del índice de referencia

El índice se ha abierto paso finalmente pese a todas las críticas recibidas. Las inmobiliarias han sido las que han mostrado su rechazo frontal. Desde la Federación de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) hasta portales muy conocidos en la sociedad como Idealista, Fotocasa o Pisos.com han mostrado sus dudas y rechazo a este sistema. Aseguran que provocará la retirada de viviendas del mercado de alquiler y tendrá un efecto contrario: elevará los precios.

Y partidos que siempre se han mostrado a favor de tomar medidas para reducir el precio del alquiler, como Sumar y Podemos, desconfían de su efectividad al considerar que solo se notará en los alquileres más altos y no contribuirá a bajar «significativamente» el precio del alquiler de forma generalizada. Para la vicepresidenta segunda, Yolanda Díaz, incluso se necesitaría «regular el mercado de la vivienda» para ver resultados que favorezcan el alquiler a precios asequibles.

También desde algunas comunidades, como la pionera en poner en marcha el índice, Cataluña, no comparten la iniciativa del Gobierno de la «visión homogeneizadora» de los precios, puesto que se crea un sistema de baremos para limitar el precio, pero no de índices. Como el sector inmobiliario, también en Cataluña se considera que el índice va a provocar una subida de precios de los alquileres.

Pero desde el Ministerio de Vivienda se insiste que con el índice no van a subir los precios del alquiler ya que el objetivo es que las viviendas de «menor valor» no eleven su precio por estar situadas en la misma zona de viviendas con «mayor calidad». El departamento que dirige Isabel Rodríguez subraya que el objetivo del índice es que «no se destine más del 30% de los ingresos al alquiler».