Gráfico extraído del informe Housing in the European Union: Market Developments, Underlying Drivers, and Policies
Los precios de la vivienda han crecido un 50% en la Unión Europea durante la última década y más del 200% en países como Portugal, donde los inmuebles están sobrevalorados hasta un 35%, según un informe de la Comisión Europea.
Los precios de la vivienda han aumentado de forma espectacular en toda la Unión Europea durante la última década, según revela un informe titulado ‘La vivienda en la Unión Europea: evolución del mercado, factores subyacentes y políticas’, publicado por la Comisión Europea el martes. Portugal se encuentra entre los países donde las casas están más sobrevaloradas.
De dicho informe se desprende, por lo que respecta a España, que Barcelona y Madrid son dos de las ciudades de la UE donde el alquiler se lleva un mayor porcentaje del salario, con un 74% en ambos casos, sólo superadas por Lisboa, donde los inquilinos deben destinar un 116% de su sueldo, según datos de un informe europeo sobre vivienda publicado este miércoles.
El informe considera que «si bien la acción europea puede complementar los esfuerzos nacionales para mejorar el parque de viviendas existente y ayudar a subsanar las deficiencias del mercado, algunas medidas propuestas pueden plantear dilemas». Este informe acaba de publicarse en vísperas del primer debate sobre vivienda a nivel de líderes en el marco de la cumbre que se celebra este jueves en Bruselas, aunque apunta que la diversidad entre Estados miembro «dificulta la elaboración de un conjunto de políticas ‘ideales’ que puedan aplicarse en todos los países».
Los precios de la vivienda en España, por encima de la media europea
En el caso concreto de España, el Consejo alerta de que el precio del alquiler ha subido un 72% en la última década, superando la media UE (58,33%), aunque muy por debajo del incremento en países como Hungría (237,54%), Lituania (147,69%), Portugal (147,05%) o Bulgaria (137,55%), según recoge la web de Europa Press.
Por contra, Finlandia es el único Estado miembro que ha registrado un descenso de precios (-0,4%), mientras que las subidas más ligeras se han dado en Italia (13,3%), Chipre (13,71%) o Francia (26,69%).
El informe subraya que el aumento de la demanda ha ejercido una presión al alza sobre los alquileres, especialmente en las regiones urbanas y económicamente dinámicas y advierte de que entre 2013 y 2018, en algunas capitales, los aumentos de los precios de los alquileres «superaron varias veces el crecimiento de los alquileres a nivel nacional». Este fue el caso de ciudades como Lisboa, Dublín, Madrid, Estocolmo o la ciudad de Luxemburgo.
En respuesta a ello, el Consejo recuerda que varios gobiernos estudiaron la posibilidad de regular los alquileres, crear programas de subvenciones o establecer asociaciones con inversores institucionales para ampliar la oferta de alquileres, aunque aún está por ver el impacto a largo plazo de estas medidas.
Según los datos del Consejo, España se sitúa, además, como el quinto país de la UE en el que los jóvenes se independizan más tarde, a los 30 años, un dato que sólo superan Croacia, donde la media es de 31,3 años; Eslovaquia (30,9); Grecia (30,7) e Italia (30,1).
Por otro lado, la investigación señala que varios países del sur de Europa mantienen una perspectiva generalmente positiva en materia de construcción de viviendas pese a las incertidumbres económicas. Así, España espera un +3,2%, Portugal un +4% y Grecia un +10% en 2025, impulsadas por los fondos de recuperación, los grandes proyectos de modernización de infraestructuras y el renovado interés por la renovación energética.
La presidenta de la Comisión Europea, Ursula von der Leyen, ya avanzó su intención de que la crisis habitacional ocupe «un lugar prioritario» en la agenda del bloque, consciente de que el acceso a la vivienda «se ha convertido en una fuente de ansiedad» para muchos europeos.
«Esto es más que una crisis inmobiliaria: es una crisis social. Desgarra el tejido social europeo, debilita nuestra cohesión y también amenaza nuestra competitividad», apostilló la líder alemana, cuyo Ejecutivo trabaja ya en el primer Plan de Vivienda Asequible de la UE, que se presentará en diciembre.
Los factores que han cambiado los precios
Además, el estudio identifica varios factores que explican esta tendencia: el aumento de los tipos de interés, la creciente demanda por parte de familias con mayor poder adquisitivo e inversores, la urbanización, los movimientos migratorios, los cambios en las estructuras familiares, la expansión del alquiler a corto plazo, la falta de nuevas construcciones y la escasez de mano de obra en el sector de la construcción. Todos ellos contribuyen a la compleja situación actual del mercado inmobiliario europeo.
Entre 2014 y 2024, los precios de la vivienda en la UE aumentaron una media del 50%, aunque en países como Hungría, Lituania, República Checa, Portugal, Estonia, Bulgaria y Polonia, el incremento nominal superó el 200%, según el informe.
Los investigadores destacan que Portugal presenta la mayor desviación entre el precio de mercado y el valor real estimado de la vivienda. «Se calcula que los precios están sobrevalorados en torno a un 35%, siendo Portugal el único país donde esta sobrevaloración se ha incrementado de forma significativa en 2024», señala el documento que destaca la web de Euronews.
Plataformas como Airbn han adulterado el mercado
El informe también recoge el auge de plataformas de alojamiento temporal como Airbnb ha alterado el mercado inmobiliario tradicional, reduciendo la oferta disponible para el alquiler de larga duración. «Cada vez existe más evidencia empírica de que el incremento del turismo en general, y el crecimiento de las plataformas de ‘home-sharing’ en particular, han contribuido a elevar los precios de la vivienda y los alquileres en zonas especialmente atractivas, como los centros históricos de las ciudades», apunta el estudio.
En conclusión, el informe señala que Portugal es el país de la Unión Europea donde el turismo ha tenido el mayor impacto sobre el precio de la vivienda, consolidándose como uno de los mercados más tensionados del continente.
Esto también se observa en países como España, donde la turistificación se ha convertido en un problema en grandes ciudades como Barcelona, y ya se han implementado diversas medidas para intentar contenerla.
Inversión institucional
La crisis actual del sector se hace evidente, según el informe «en algunas zonas urbanas, parte del parque de viviendas pertenece a empresas, y el prolongado periodo de bajos tipos de interés ha incrementado la demanda por parte de los inversores institucionales». Estos inversores, como compañías de seguros y fondos de pensiones, han tenido un papel determinante en la subida de los precios inmobiliarios durante la última década, especialmente en las principales capitales del mundo.
Además, la concesión de licencias de construcción constituye otro obstáculo importante para aumentar el parque público de viviendas. En países como Portugal, Croacia, España y Grecia, la emisión de licencias se redujo drásticamente tras la crisis financiera global, situándose actualmente cerca de mínimos históricos.
Otro de los factores que explica la escasez de viviendas es la burocracia. En el informe comunitario se explica que «en la mayoría de los países de la UE existen plazos fijos para expedir una licencia, que van desde tres semanas en Lituania hasta 31 en Portugal», señala el documento.
Además, el proceso se ve ralentizado por requisitos documentales complejos, que generan retrasos y cargas administrativas innecesarias. El estudio recomienda una revisión y simplificación de estos procedimientos, por ejemplo, reduciendo el número o la complejidad de los documentos exigidos, como medida clave para mejorar la eficiencia del sistema.
Inmuebles vacíos
Por último, el informe de la Comisión Europea se hace eco del elevado número de propiedades desocupadas es otro de los grandes desafíos del mercado de la vivienda en países como Portugal. «La cuestión de las propiedades vacías representa un reto importante en toda la UE, ya que se estima que aproximadamente una de cada seis viviendas está vacía en Europa».
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