La próxima reunión del Banco Central Europeo (BCE), prevista para el 11 de junio, volverá a poner a prueba al mercado inmobiliario europeo. Después de casi dos años en los que los tipos de interés han redefinido el acceso a la vivienda, la evolución de la política monetaria continúa, junto con la disparidad entre oferta y demanda, marcando el ritmo de las compraventas, las hipotecas y la capacidad de compra de miles de hogares.

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Aunque el mercado residencial español ha resistido mejor de lo esperado durante los últimos ejercicios, el contexto actual es muy distinto al de hace apenas tres años. La demanda sigue activa, especialmente en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, pero el comprador ha cambiado. Hoy analiza más, compara más y depende mucho más de su capacidad real de financiación.

La inflación, la desaceleración económica europea y la incertidumbre internacional siguen condicionando las decisiones del BCE. Y, con ellas, también las del mercado inmobiliario. “El mercado sigue funcionando, pero ha entrado en una etapa mucho más racional. El comprador ya no toma decisiones impulsivas y cualquier variación en el coste de financiación tiene un impacto inmediato sobre la demanda”, explica Joan Balasch, director de hipotecas de Housfy.

Si suben los tipos habrá menos operaciones y compradores más prudentes

En caso de que el BCE opte por una nueva subida de tipos, el mensaje sería claro y es que la inflación continúa siendo la principal preocupación del organismo europeo, incluso a costa de enfriar parcialmente la economía.

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El impacto sería inmediato sobre el crédito. Las hipotecas variables volverían a encarecerse y las fijas podrían registrar nuevas subidas, aunque más moderadas. Parte de ese escenario, de hecho, ya está siendo descontado por el mercado. El Euribor encadena varios meses al alza pese a que el BCE lleva prácticamente un año sin mover tipos.

Para el sector inmobiliario, esto se traduciría en un mercado todavía más selectivo: compradores con mayor cautela, más dificultades de acceso a financiación, y operaciones que requerirán más negociación entre ambas partes. “El acceso al crédito se ha convertido en el gran filtro del mercado inmobiliario. La demanda existe, pero no todos los compradores tienen hoy capacidad financiera suficiente para asumir determinadas operaciones”, apunta Joan Balasch.

Aun así, desde Housfy no prevén una caída brusca de precios. El motivo sigue siendo el mismo que viene sosteniendo el mercado en los últimos años y es la falta de oferta. “España sigue teniendo un problema estructural de vivienda disponible, especialmente en determinadas zonas urbanas. Mientras exista ese desequilibrio entre oferta y demanda, es difícil pensar en ajustes profundos de precios”, añade el director de hipotecas de Housfy.

Si se mantienen los tipos habrá continuidad y competencia bancaria

El escenario más continuista para el mercado sería un mantenimiento de tipos. En ese caso, el BCE estaría priorizando sostener el crecimiento económico y el consumo interno frente al reciente repunte de la inflación. Para familias y empresas, supondría un contexto de mayor previsibilidad. Y para el mercado hipotecario, permitiría mantener el actual nivel de competencia entre entidades financieras.

Actualmente, bancos y entidades continúan compitiendo con fuerza para captar nuevos clientes, especialmente en hipotecas fijas y mixtas, con ofertas que en algunos casos se sitúan incluso por debajo del valor actual del Euribor. “Las entidades financieras siguen muy activas comercialmente porque la hipoteca continúa siendo un producto estratégico para vincular clientes. Si el BCE mantiene tipos, esa competencia bancaria podría mantenerse durante los próximos meses”, explica el experto de Housfy.

En este escenario, el mercado residencial podría mantener niveles de actividad relativamente estables durante el segundo semestre, aunque con un comprador mucho más exigente y sensible al esfuerzo financiero total de la operación.

Una bajada de tipos reactivaría aún más la demanda

Aunque actualmente no figura entre los escenarios que el mercado considera más probables, una bajada de tipos sería probablemente el más expansivo para el mercado inmobiliario, aunque también el más delicado desde el punto de vista inflacionista. Una reducción del coste del dinero facilitaría el acceso a financiación y permitiría a más compradores volver al mercado. El problema es que la oferta sigue siendo insuficiente para absorber un posible incremento de la demanda.

“Si el crédito vuelve a abaratarse, veremos más compradores compitiendo por un stock muy limitado. Y eso acabaría trasladándose de nuevo al precio de la vivienda”, sostiene Joan Balasch. Desde Housfy creen que este escenario podría acelerar las operaciones durante la segunda mitad del año y volver a tensionar especialmente mercados como Madrid, Barcelona o determinadas áreas metropolitanas, donde la presión sobre la vivienda sigue siendo elevada.

El mercado inmobiliario es ahora menos impulsivo y más financiero

Más allá de la decisión concreta que adopte el BCE en junio, el mercado inmobiliario español ya ha cambiado respecto a ciclos anteriores. El comprador actual analiza más el coste total de la operación, tarda más tiempo en tomar decisiones y depende cada vez más de las condiciones hipotecarias. Al mismo tiempo, los vendedores comienzan a asumir que el mercado exige más flexibilidad y negociación para cerrar operaciones.

“Hoy la vivienda sigue siendo una necesidad y la demanda continúa ahí. La diferencia es que ahora el mercado está mucho más condicionado por la capacidad financiera real de las familias”, concluye el director de hipotecas de Housfy.

El resultado es un sector que continúa activo, pero que ha dejado atrás la dinámica acelerada de los últimos años para entrar en una etapa marcada por la prudencia, la financiación y la capacidad de adaptación a un entorno económico todavía incierto.