El precio de la vivienda en costa continúa acelerándose, aunque a un ritmo algo inferior al de la tasa nacional general. El valor de la vivienda en los municipios de costa, excluyendo las capitales de provincia, se situó en el primer trimestre de 2026 en 1.992 €/m², un 13,5 % superior al de un año antes y en línea con el +14,5 % de la media nacional, según refleja el informe ‘Vivienda en Costa 2026’ elaborado por la empresa de valoración y consultoría inmobiliaria Tinsa by Accumin.

Pese a elevado dinamismo, la red técnica de Tinsa by Accumin percibe señales de agotamiento de la demanda en ciertas ubicaciones de la costa donde el precio de la vivienda vacacional podría estar cerca de tocar techo.

El valor de la vivienda nueva y usada en los municipios costeros españoles se incrementó en todas las vertientes, con más intensidad en Islas, Costa Mediterránea y el tramo atlántico de Andalucía.

En el segmento específico de vivienda vacacional en la costa, el valor medio estimado es 3.150 €/m2, un 11,6 % más que el m² nacional. Se consolida la convergencia entre vivienda de primera y de segunda residencia ya observada en ediciones anteriores del informe, que está complicando el acceso a la población local. El esfuerzo de compra de una vivienda en la costa alcanza el 40 % de la renta disponible, por encima del 35% considerado razonable. Son algunas de las conclusiones del informe ‘Vivienda en Costa’ de Tinsa by Accumin, que analiza la evolución del precio, la oferta y la demanda de vivienda en más de 250 municipios del litoral español agrupados en 51 zonas (22 provincias) en la península y las islas. El documento también incluye una visión detallada del segmento específico de vivienda vacacional (segunda residencia) procedente de una encuesta que recoge la experiencia local de la extensa red de técnicos de la compañía. Como novedad este año, se incorpora un indicador de esfuerzo de compra de vivienda en la costa.

El análisis de precios, oferta y demanda contenido en el informe ‘Vivienda en Costa 2026’ excluye las capitales ubicadas en el litoral, cuya actividad recoge dinámicas de mercado diferentes del reclamo del ‘sol y playa’ que caracteriza los emplazamientos en la costa.

“El mercado residencial en costa, fuertemente dominado por las dinámicas del segmento vacacional, combina un crecimiento de los precios intenso con una demanda robusta que comienza a mostrar señales de agotamiento, revelando la escasez de oferta como factor principal que sostiene los tensionamientos en precio y dificulta cada vez más el acceso a la vivienda para el salario local medio», apunta Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.

Por vertientes, el precio aumenta con mayor intensidad en el primer trimestre en Islas (+14,1 % interanual) y Costa Mediterránea (+13,9 % ), seguido de Costa Atlántica de Andalucía y Costa Norte (en ambos casos +11,7 % nominal).

La distancia con respecto a los máximos alcanzados durante la burbuja inmobiliaria de 2007 en términos reales(esto es, descontando el efecto de la inflación para hacer las cifras comparables) revela que el precio en costa se sitúa -30 % por debajo de dichos máximos, frente al total nacional que se situaba un 34 % por debajo en el primer trimestre del año. Todas las vertientes permanecen por debajo de estos máximos. Si se toma el valor actual en términos nominales, un centenar de municipios estarían por encima de los máximos de 2007, localizados principalmente en las provincias de Islas Baleares, Canarias, Alicante, Málaga y Cádiz y Pontevedra.

El esfuerzo de compra en costa se sitúa en el terreno del tensionamiento, revelando dificultades de acceso a la vivienda para la población local frente a la mayor preponderancia del segmento vacacional.  Este indicador, incorporado por primera vez en esta edición del informe, se sitúa en el 40 % de la renta disponible del hogar medio, por encima del 34 % en que se sitúa el total nacional. El esfuerzo alcanza los niveles más críticos en Baleares (59 %) y en las costas de Málaga (57 %) y Alicante (46 %). Los niveles más moderados (por debajo del 35 %) se registran mayoritariamente en tramos de la Costa Norte (Galicia y Asturias), así como en algunos puntos de las costas de Murcia, Valencia Castellón y Almería.

«El litoral español crece de manera cada vez más desigual. Mientras el esfuerzo de compra del conjunto nacional se mantiene próximo al equilibrio, el acceso a la vivienda alcanza niveles de tensionamiento elevado en costa, y críticos en varios tramos, donde la fusión entre los productos de primera y segunda residencia prioriza la mayor rentabilidad ofrecida por el segmento vacacional», explica Arias.

El segmento de segunda residencia converge cada vez con más frecuencia con el producto de primera residencia y lo reemplaza, elevando los precios y reduciendo la oferta disponible. “La compatibilización de la vivienda habitual con el uso vacacional se mantiene, un año más, como el principal reto del litoral español”, señala Arias.

El volumen de compraventas de vivienda en costa (excluyendo capitales) creció +1,7 % anual en 2025, moderando el impulso que registró en 2024 pero sosteniendo el robusto nivel de operaciones alcanzado en los últimos años.

Por el lado de la oferta, los visados de obra nueva en costa (excluyendo capitales) han aumentado +21,7 % anual, frente al 19% en 2024, reflejando un crecimiento relevante de la actividad constructiva con respecto al año anterior, cuando se priorizaban capitales y áreas metropolitanas. En todas las vertientes, los volúmenes de visados de dirección de obra se sitúan en máximos desde 2009 o próximos a ellos. Se trata, pese a todo, de una actividad limitada por la falta de suelo disponible en la costa, los altos costes de construcción, la escasez de mano de obra y la incertidumbre económica en un contexto de regulación creciente.

“La creciente regulación del uso turístico y vacacional empieza a moderar la oferta de alquiler vacacional, sin que su efecto se traduzca, al menos por el momento, en un aumento de la oferta de la vivienda habitual y una moderación de los precios”, afirma directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin. Las ubicaciones con mayor actividad de esta nueva regulación se concentran en Islas Canarias, Comunidad Valenciana, Islas Baleares y algunas zonas de Málaga y Asturias.

Precios en costa: primera y segunda residencia

El mercado residencial en los municipios de costa, considerando tanto primera como segunda residencia y excluyendo las capitales de provincia, mostró en el último año una evolución intensa en términos de precio: +13,5 % interanual, en línea con el  aumento del 14,5% de la media nacional.

Los precios crecieron de forma generalizada por encima del 10 % nominal en todas las vertientes, con más intensidad en las islas (+14,1 %) y en la costa mediterránea (+13,9 % ), seguido de la costa atlántica de Andalucía y de la costa Norte (en ambos casos +11,7 % nominal).

El euro por metro cuadrado mediano en la costa (excluyendo capitales) es un 11,6 % superior al valor mediano nacional, una diferencia algo más moderada que el 13 % observado en 2024. Donde mayor es la distancia respecto al promedio nacional es en las islas (+40,1 %) y en la costa mediterránea (+8,9 %), mientras que en el tramo atlántico de Andalucía (-2,0 %) y en Costa Norte (-5,1 %) se mantiene levemente por debajo.

Los municipios de costa con los precios €/m2 medianos más elevados, por encima de los 5.000 €/m2, según las tasaciones de Tinsa by Accumin, se localizan en Baleares y son Formentera (9.814 €/m2), Santa Eulària des Riu (6.724 €/m2), Sant Josep de sa Talaia (6.337 €/m2), Sant Antoni de Portmany (5.635 €/m2) y Eivissa/Ibiza (5.435 €/m2). Otros seis municipios (seis en Baleares y uno en Barcelona) superan la referencia de los 4.000 €/m2: Calvià, Sitges, Santanyí, Sant Lluis, Andratx y Es Mercadal.

Desde una perspectiva provincial, los mayores incrementos medios en el precio de la vivienda de primera y segunda residencia en la costa se localizan en la costa de Santa Cruz de Tenerife (+19 %), Alicante (+18,9 %), Valencia (+17,7 %) y Málaga (+16,5 %).

Hasta 48 municipios costeros incrementaron el precio de la vivienda (primera y segunda residencia) más de un 20 % en el último año según las tasaciones de Tinsa by Accumin. Los mayores incrementos interanuales de precio en el primer trimestre del año se recogen en Torreblanca (+53 %), Boiro (+37 %), Cuevas del Almanzora (+35 %), El Puig de Santa María (+33 %) y Casares (+31,6 %).

La tendencia general en la costa es de incremento del precio de la vivienda con contadas excepciones, en su mayoría asociadas al archipiélago balear, donde los niveles de esfuerzo se encuentran en cotas muy elevadas.  Las tasaciones del primer trimestre reflejan unos descensos interanuales en  Artà (-7,7 %). Foz (-5,7 %), Andratx (-4,8 %) y Maó (-3,8 %), Deltebre (-1,5 %) o Ses Salines (-1,3 %) y una situación de estabilización (+/- 1 %) en municipios como L’Ametlla de Mar, Palafrugell, Tossa de Mar o Canet.

La progresiva convergencia entre los productos de primera y segunda residencia ha llevado que el esfuerzo de compra para pagar el primer año de una hipoteca en la costa alcance el 40 % de la renta disponible del hogar medio, por encima del 35 % que se considera una accesibilidad razonable. Los mercados más tensionados se encuentran en Islas Baleares, Cádiz, Canarias, Alicante y Málaga, con tasas de esfuerzo que superan el 60 %. Por el contrario, los municipios de costa donde la vivienda es más accesible se sitúan en Coruña, Castellón, Murcia, Lugo y Valencia, con tasas de esfuerzo inferiores al 25%.

En términos reales, es decir, descontando el efecto de la inflación para hacer las cifras comparables, la vivienda en la costa es un 30 % más barata que en los máximos alcanzados durante la burbuja inmobiliaria de 2007 (-34 % en el total nacional). La vertiente que más se acerca a los máximos de principios de siglo es Islas, un 8 % por debajo, mientras que el resto de las vertientes se sitúan a una distancia superior al 30 %.

Si se toma el precio €/m2 en términos nominales, rondan el centenar los  municipios que estarían por encima de los máximos de 2007, localizados principalmente en las provincias de Baleares, Canarias, Alicante, Málaga y Cádiz y Pontevedra. En términos reales, el informe revela que 16 municipios habrían superado los máximos incluso descontando la inflación acumulada en el periodo.

Precios de vivienda vacacional: segunda residencia

Según la información aportada por los técnicos de Tinsa by Accumin a través de una encuesta, el precio de la segunda residencia refleja incrementos generalizados en el litoral con algunos signos de desaceleración y su valor medio se estima en torno a 3.150 €/m2 en el primer trimestre de 2026. Los valores más extremos se encuentran en Islas Baleares, Lanzarote, costa de Málaga, Sotogrande (Cádiz) y Costa Brava (Girona).

“Ninguna zona reduce su actividad con respecto al año previo, pero aumenta el número de zonas que perciben señales de agotamiento y que señalan que el precio de la vivienda vacacional podría estar cerca de tocar techo”, afirma Andrea de la Hoz, analista senior del Servicio de Estudios.

En el 77 % de las zonas los técnicos apuntan que los precios de la segunda residencia tienen aún recorrido al alza (frente al 94 % del año anterior). En el 23 % restante se señalan indicios de ralentización y ubicaciones que están alcanzando los valores máximos de precios para el perfil de demanda actual. Estas zonas se sitúan en ubicaciones puntuales de Barcelona, Tarragona, Mallorca, Ibiza, Formentera, Murcia, Almería, Málaga, Cádiz, Gran Canaria, Lugo y Asturias.

En el mercado de costa se consolida la concentración de la actividad en el segmento de segunda residencia, que cada vez se fusiona más con el producto de primera residencia y lo reemplaza. Las zonas identificadas como mercado único, sin diferenciación entre primera y segunda residencia, aumentan de 8 % a 20 %. Y en el 61 % de las zonas la red técnica considera que el segmento de la segunda residencia distorsiona el mercado de primera residencia elevando los precios y reduciendo la oferta disponible tanto en obra nueva como en segunda mano y tanto en venta como en alquiler (frente al 54 % del año anterior).

“Esta situación apunta hacia un agravamiento del acceso a la vivienda para la demanda local, que va siendo expulsada del litoral ante el mayor poder adquisitivo de la demanda de vivienda vacacional, la mayor rentabilidad ofrecida por los alquileres de temporada, una oferta de obra nueva escasa y orientada mayoritariamente al segmento vacacional y una vivienda de segunda mano que se transforma de uso habitual a uso turístico”, destaca De la Hoz.

El rango de precios de la vivienda vacacional en la costa española es amplio a lo largo de la costa y comprende viviendas vacacionales entre 1.200 €/m2 y 15.000 €/m2. Los valores más extremos se encuentran en Islas Baleares, Lanzarote, costa de Málaga, Sotogrande (Cádiz) y Costa Brava (Gerona).

Desde una perspectiva provincial, estos son los precios medios en el segmento de vivienda vacacional, según la red técnica de Tinsa by Accumin.

El informe destaca que aumenta notablemente la regulación relacionada con el uso turístico y vacacional de las viviendas, así como con la protección medioambiental. En un 21 % de las zonas de costa de 22 provincias se han aprobado nuevas normativas en los últimos 12 meses, frente al 9 % del año anterior, mayoritariamente relacionadas con la limitación del uso turístico de la vivienda a favor de una reorientación hacia el uso de primera residencia, aunque aumenta también la regulación relacionada con la protección medioambiental que busca preservar el valor paisajístico. Las ubicaciones con mayor actividad de esta nueva regulación se concentran en Islas Canarias, Comunidad Valenciana, Islas Baleares y algunas zonas de Málaga y Asturias.

Compraventas en primera y segunda residencia

En el lado de la demanda, el volumen de compraventas de vivienda en costa (excluyendo capitales) aumentó +1,7 % anual en 2025, hasta 204.089 unidades, según datos del MIVAU, moderando el impulso que registró en 2024 pero sosteniendo el robusto nivel de operaciones alcanzado en los últimos años. Es el cuarto volumen más alto desde del récord de 2006 y la cifra alcanzada en 2022 (211.740 operaciones), si bien aún se mantiene por debajo de los volúmenes sostenidos en el periodo 2004-2007 y la población es mayor.

El mayor número de transacciones se continúa concentrando en la costa mediterránea, que con un crecimiento del 1,5 % sumó 127.130 compraventas en 2025, que suponen el 62 % de las transacciones en el conjunto de los municipios costeros del país (excluyendo capitales). La costa Norte es en donde más crece la demanda (+6,2 %), seguida de la costa atlántica de Andalucía (+5,1 %). La actividad en ambas vertientes se encuentra en máximos desde 2008. Por su parte, la actividad en las islas retrocedió levemente en 2025 (-3,1 %), una situación que puede asociarse tanto a los elevados precios como a  la escasez de oferta.

“La demanda extranjera se modera levemente debido a una caída en las zonas donde tradicionalmente es más fuerte, que no es compensada por el aumento observado en las zonas en las que solía ser menos representativa”, explica Cristina Arias.Crecen las compraventas de extranjeros en la Andalucía Atlántica (+ 11,4 % anual) y en la Costa Norte (+10,9 %) y se reducen en Islas (-9,4 %) y en Costa Mediterránea (-3,0 %).

Según datos de MVAU, las líneas del litoral que registraron en 2025 un mayor volumen de compraventas (excluyendo las capitales) fueron, por este orden, Alicante, Málaga, Barcelona y Cádiz.

Los aumentos de compraventas más intensos, por encima del 10 %, se registran en las provincias de Lugo (+19,6 %), La Coruña (15,0 %), Barcelona (+14,2 %) Vizcaya (+17,7 %) y Almería (+10,9 %). El número de compraventas se contrae en 7 de las 22 provincias analizadas mientras que el año pasado se percibía estabilidad en 4 y contracción en 1. Las caídas se observan en Valencia (-6,1 %), Málaga (-4,3 %), Las Palmas(-4,0 %), Santa Cruz de Tenerife (-3,7 %), Alicante (-3,6 %), Islas Baleares(-1,5 %) y Asturias (-1,4 %), sosteniendo aun así niveles de compraventas elevados.

Descendiendo a nivel de municipios en la costa, excluyendo capitales, los mayores volúmenes de compraventas se localizaron en 2025, según datos de MIVAU, en Torrevieja (6.913 compraventas), Orihuela (4.992), Marbella (4.407), Gijón (3.778), Cartagena (3.759), Elche (3.611) y Estepona (3.475).

Los mayores crecimientos en tasa interanual correspondieron a Formentera (+83 %). Redondela (+77%), Tossa de Mar (+54 %). Carboneras (+53 %), Santoña (+50 %) y Viveiro (+48 %).

Las compraventas de vivienda de obra nueva en costa (excluyendo capitales) han registrado un aumento de 9,3 % anual, hasta las 21.300 operaciones, mientras que las de segunda mano se han mantenido estables (+0,9 %), en torno a las 183.000. Esta tendencia es opuesta a la observada en el total nacional, donde las compraventas de vivienda de segunda mano han crecido más que las de obra nueva (+5,2 % vs. 3,8 %).

Demanda internacional

A excepción de las Islas, el litoral español se encuentra en máximos históricos de número de compraventas por parte de extranjeros. En el conjunto del litoral se redujeron un 3 % en 2025, debido a la reducción de transacciones de los no residentes (-9,2 %), que no fue suficientemente contrarrestada por el aumento de las operaciones de extranjeros residentes (+3,6 %). Las compraventas por parte de extranjeros crecen en la Andalucía atlántica (+ 11,4 % anual) y en la costa Norte (+10,9 %), y se reducen en Islas (-9,4 %) y en Costa Mediterránea (-3,0 %).

Las compraventas de extranjeros supusieron el 17 % del total de compraventas en el conjunto de España en 2025. De éstas, el 82 % se produjeron en provincias de costa (incluyendo capitales), donde algo menos de la mitad (un 48 %) las firman extranjeros no residentes frente al 60 % que suponen en el total del país, lo que señala una mayor representación de los extranjeros no residentes en la costa.

La nacionalidad extranjera mayoritaria en términos de volumen continúa siendo Reino Unido, seguida de Alemania. Destaca el aumento de compradores de Países Bajos, Hungría, Rumania y Ucrania y la reducción de Reino Unido y Rusia.

De las 22 provincias con línea de costa, es mayoritario el extranjero no residente en Alicante, Málaga, Islas Baleares, Murcia, Santa Cruz de Tenerife, Gerona y Las Palmas, ubicadas en las vertientes Mediterráneo e Islas.

Compraventas de vivienda vacacional: segunda residencia

La demanda vacacional en costa muestra un comportamiento mayoritariamente alcista, aunque aumenta el número de zonas en las que se percibe estancamiento. En el 80 % de los tramos de costa analizados se reporta un crecimiento de las compraventas de vivienda vacacional (frente al 93 % del año anterior). Y en un 64 % (frente al 82 % del año anterior), las compraventas crecen hasta 10 % anual, si bien en algunos tramos de Girona, Tarragona, Valencia, Almería, Granada, Huelva, Asturias y Cantabria este aumento es superior.

En un 18 % de las zonas (frente al 7 % del año previo) se detecta estancamiento de la demanda de vivienda vacacional, ubicadas en Canarias, Baleares, Vizcaya y algún tramo de Málaga y Cádiz.

Según apunta la red técnica de Tinsa by Accumin, es más relevante el comprador extranjero no residente en el 26 % de las zonas, ubicadas en tramos de Barcelona, Valencia, Alicante, Murcia, Málaga, Cádiz, Huelva, Islas Baleares, Islas Canarias, Pontevedra, Vizcaya y Guipúzcoa, mientras el perfil extranjero residente que compra vivienda vacacional es predominante en el 30 % de las zonas y se ubica en tramos de Barcelona, Tarragona, Castellón, Valencia, Murcia, Almería, Granada, Cádiz, Huelva, Tenerife y Gran Canaria, así como en la cornisa norte en Pontevedra, La Coruña, Asturias y Vizcaya.

Las procedencias de los compradores extranjeros de vivienda vacacional más habituales se sitúan en Inglaterra y Alemania, seguidas de diversos países centroeuropeos, nórdicos, italianos, Europa del Este y Rusia.

Se mantienen las comunidades consolidadas de nacionalidades extranjeras específicas, asentadas y con un tejido comercial propio de los países de origen. En obra nueva se pueden encontrar promociones completas destinadas a una nacionalidad concreta, comercializadas en los países de origen.