La responsabilidad patrimonial del deudor es universal, así lo declara el artículo 1911 del Código Civil. Lo anterior se traduce en que de las deudas que contraemos somos responsables con todos nuestros bienes presentes y futuros. Con relativa frecuencia garantizamos especialmente las obligaciones o compromisos de pago que asumimos con determinados bienes o derechos de los que somos propietarios, y ejemplo típico es la hipoteca: cuando solicitamos al banco un préstamo para la adquisición de nuestra vivienda damos como garantía un inmueble, es decir, damos la facultad a la entidad financiera que nos ha prestado de vender en un procedimiento reglado ese inmueble (que es nuestro) para, con el precio que se obtenga, se cancele en lo posible la obligación de pago a la que no podemos hacer frente.

Cuando esto ocurre, estamos acostumbrados al procedimiento judicial de ejecución hipotecaria, en el que en todo momento interviene un Juez. Sin embargo, el reglamento hipotecario regula pormenorizadamente un procedimiento de ejecución extrajudicial, es decir, un procedimiento donde, sin intervención del Juez, cuando no hemos podido hacer frente a la deuda contraída con quien nos prestó (no necesariamente un banco, aunque sea éste el supuesto habitual), nuestro acreedor puede instar la venta notarial del inmueble en tres fases o subastas durante las cuales se minora frente a terceros el valor del inmueble que, si se obtiene, servirá para cancelar la deuda contraída, en todo o en parte.

El problema del procedimiento extrajudicial es que no se establecen límites por los cuales se puede adjudicar el bien a terceros o al propio banco al que debemos. Si en el proceso judicial de ejecución, en ausencia de postores, el banco en último término tiene la posibilidad de adjudicarse el bien hipotecado por el 60% de su valor de tasación, en la tercera subasta prevista para el procedimiento extrajudicial, esa adjudicación puede hacerse por cualquier precio.

Ahora bien, debemos saber que, para que el procedimiento de venta forzosa extrajudicial mediante subasta notarial sea aplicable, es necesario que así se haya pactado expresamente en la escritura de constitución de la hipoteca. Debemos evitar firmar cláusulas de ese tipo, pero si ya las hemos firmado, tenemos que concluir que no puede admitirse una figura como la expuesta y ello por los varios ataques jurídicos que merece.

Creo que el legislador ha reformado la Ley de enjuiciamiento Civil en lo que respecta al procedimiento de ejecución ante el impago de la deuda garantizada por la hipoteca sin ser consciente o recordar que desde 1947 se ha mantenido invariable un procedimiento con idéntica finalidad, pero sin intervención de un Juez, que ha mantenido inalterable ¿realmente el hecho de que no intervenga un juez es suficiente para dar vía libre a un procedimiento que supone la ruina de una persona? El mercado inmobiliario ha experimentado un vuelco desde la aprobación del reglamento hipotecario y no se adapta bien con un régimen tan severo que además es contradictorio con el mismo procedimiento cuando el que da cuenta es el Juez. Así, es más garantista con intervención del Juez; mientras que, cuando el que interviene es el Notario, si se acepta de plano que está justificada la utilización de un procedimiento, estamos dando entrada a figuras proscritas por nuestro ordenamiento como el pacto comisorio o la usura, que suponen un claro enriquecimiento injusto, tampoco admisible en nuestro ordenamiento jurídico privado.

En definitiva, coexisten en nuestro ordenamiento dos procedimientos iguales con efectos diferentes en función de quien “dé cuenta de la legalidad del acto”. Particularmente considero que es un descuido del legislador, que se salva con una simple norma de derecho sustantivo “lex posterior derogat anterior” y, en último término, si es un Notario quien supervisa, instruye y tramita, si es que en la agilidad radica la utilización de esta vía, debería hacerse con las garantías de procedimiento que forman parte del ordenamiento evolucionado y adaptado a un momento concreto.

Ismael Raboso, abogado de Legálitas (www.inteligencia-legal.com)