Tasadoras y gestoras, expectantes ante el nuevo negocio que creará el ladrillo de la banca

23/04/2012

Miguel Ángel Valero. El Gobierno y el Banco de España exigen crear sociedades, que manejarán expertos independientes, para liquidar los activos inmobiliarios problemáticos en un máximo de diez años.

Sociedades de tasación y de valoración de inmuebles, gestoras especializadas en este tipo de activos e inversores inmobiliarios están expectantes ante la segunda fase de la reforma financiera diseñada por el Ministerio de Economía y Competitividad, que encabeza Luis de Guindos, en colaboración con el Banco de España. Tras descartar rotundamente la creación de un banco malo, De Guindos ha abierto la puerta a la creación de sociedades inmobiliarias donde la banca podrá aislar el ladrillo que no ha sido capaz de colocar en el mercado. Estas sociedades, cuya gestión y control deberán estar en manos de expertos independientes del sector, tendrán diez años para liquidar esos inmuebles. Tanto si es con beneficios como si afloran pérdidas, que tendrán que ser asumidas por las entidades financieras.

Aunque todavía falta la letra pequeña de la nueva normativa que pondrán en marcha el Gobierno y el Banco de España, para el sector queda meridianamente claro que estas sociedades inmobiliarias de liquidación no tendrán la mayoría de su capital en manos de las entidades financieras que aportan el ladrillo. Tampoco tendrán actividad financiera ni, por supuesto, ficha bancaria.

Expertos del sector inmobiliario consideran que estas sociedades, que tendrán una vida máxima de diez años, son “un paso natural” tras asumir la banca un valor menor (y por tanto provisiones adicionales) a sus activos inmobiliarios, especialmente a los más problemáticos, como el suelo. Esta exigencia de provisiones adicionales se contempló en la reforma financiera diseñada por De Guindos en febrero.

Tras esa decisión, el paso siguiente es sacar los activos inmobiliarios de muy complicada venta de los balances de las entidades financieras. ¿Cómo? Mediante sociedades en las que los bancos y las cajas no sean mayoritarios ni intervengan en la gestión. Este sistema permite varias opciones: que una sociedad de liquidación sea compartida por varias entidades, y que entren en ella socios externos y no ligados a la banca, como los denominados fondos buitre o inversores especializados en el sector inmobiliario o que quieran tomar posiciones en éste, ya sean nacionales o extranjeros.

Estos inversores pueden ser atraídos con un dato: la cartera inmobiliaria problemática de la banca española asciende a unos 1750.000 millones de euros, y se encuentra cubierta con dotaciones en algo más de la mitad (54%). Un porcentaje superior al de otros países europeos (en Alemania se creó un banco malo, por ejemplo) y al de Estados Unidos.

Con la segunda fase de la reforma financiera, Gobierno y Banco de España tratan de clarificar todavía más la situación real de las entidades financieras. Al sacar el ladrillo de sus balances, éstos quedan más limpios. Y los gestores de las entidades podrán dedicarse al negocio financiero, liberando recursos humanos y materiales ahora atrapados en la gestión inmobiliaria. Al poner el ladrillo de la banca en manos especializadas, se aísla el problema.

Al aislar el problema del ladrillo, éste puede ser valorado mejor por los analistas, y la percepción sobre la banca española en los mercados debe mejorar notablemente. Y, en consecuencia, debería reducirse la presión de los mercados y de los especuladores sobre España, la deuda soberana y la Bolsa, volviendo la prima de riesgo a niveles más razonables.

Al mismo tiempo, Economía cree que, con esta segunda fase de la reforma financiera, se acelerarán las fusiones, sobre todo entre las cajas medianas (Unicaja España Duero, Liberbank, Ibercaja 3, BMN). Y crecerá el interés por las entidades con presencia del Frob en su capital: Banco de Valencia (el plazo de presentación de ofertas termina el viernes), CatalunyaCaixa y NovaGalicia.

Fuente de negocio

Tasadoras, valoradoras y gestoras están pendientes del nuevo negocio que se generará con esta medida. Antes de la cesión de los activos inmobiliarios de cada entidad a la sociedad de liquidación correspondiente, habrá que tasarlos. En principio y a falta de la norma, la tasación la encargará el gestor independiente que se haga cargo de la sociedad de liquidación.

La intención es que haya tantas sociedades como tipos de activos inmobiliarios (suelo, viviendas en construcción, promociones terminadas, segunda residencia, locales comerciales, entre otros), a las que cada banco o caja aportará los activos correspondientes, y con la puerta abierta a inversores privados. Y que la iniciativa para la creación de estas sociedades sea de las propias entidades financieras, voluntariamente, aunque si la banca no es suficientemente activa y rápida en el proceso, Economía y Banco de España lo impondrá.

Si la tasación del activo es igual o superior al precio que figura en el balance de la entidad (valor en libros), ésta se libra del inmueble en cuestión, reduce riesgos y sale más sana del proceso. Si resulta inferior (hay expertos que hablan de un deterioro que oscila entre el 10% y el 15% adicional), la entidad deberá cargar contra capital la diferencia entre la provisión y la tasación. En este caso, la norma permitirá que el Frob cubra provisionalmente la diferencia si la entidad no puede, en un crédito que ésta deberá devolver con sus correspondientes (y nada baratos) intereses. Esto contrasta con la insistencia de De Guindos en que no habrá dinero público para este saneamiento.

Tampoco queda claro qué sucede con los inmuebles que no logren venderse después de los diez años, ni cómo se repartirán los beneficios (si los hay) y, sobre todo, las pérdidas en la liquidación de los activos. El gestor de la sociedad cobrará una comisión fija más un plus por los resultados obtenidos en la gestión y en la liquidación.

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