Los expertos coinciden en que la principal medida para fomentar el mercado del alquiler es la necesidad de equiparar e incentivar a propietarios e inquilinos con medidas fiscales y ayudas.

Desde la asociación para el fomento del alquiler y el acceso a la vivienda (Arrenta), el anteproyecto de ley para modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la de Enjuiciamiento Civil, aprobada el pasado 11 de mayo por el Consejo de Ministros, incluye estímulos fiscales y más seguridad jurídica para los propietarios, pero se olvida en cierto modo de las ayudas a los inquilinos.

Para Alquiler Seguro no solamente sería adecuado incentivos fiscales a los inquilinos, equiparables a los de compra, sino también dar seguridad jurídica a los propietarios, con reserva de juzgados a aquellos contribuyentes que cumplan con sus obligaciones, lo que ayudaría a eliminar la economía sumergida.

«El alquiler actualmente se basa en la igualdad en derechos de inquilinos y propietarios, pero con necesidades distintas. Por ello debemos responder a las necesidades reales del mercado, huyendo de subvenciones y medidas que en una situación de recortes presupuestarios como la actual, consideramos un error», aseguran.

idealista.com considera que el anteproyecto continúa aportando aún más garantías jurídicas a los propietarios, agilizando tamién el desahucio. Según su jefe de estudios, Fernando Encinar, «en cuanto al alquiler, las medidas anunciadas no son nuevas». Desde  el portal inmobiliario creen que el ratio de alquiler de vivienda en España, que se sitúa en el 17%, crecerá en los próximo años pero más por un cambio de mentalidad de los españoles que por las medidas aprobadas por el Gobierno. A su juicio, «los españoles, poco a poco, van descubriendo el alquiler como una opción viable de encontrar vivienda».

Flexibilidad en la relación contractual

Otra clave para fomentar el alquiler en pocos meses sería flexibilizar la relación contractual. En este sentido, Arrenta no considera que la reducción aprobada en el antrepoyecto de ley de la prórroga forzosa de 5 a 3 años suponga ventaja o perjuicio a ninguna de las partes. «De hecho, el 60% de los arrendadores y arrendatarios, todavía, desconocen la prórroga forzosa de 5 años de la Ley vigente», asegura  su gerente, Carlos Ruíz.

«Es cierto que, en términos de seguridad jurídica y de fomento del alquiler, no es una buena medida para el arrendatario, todavía muchos contratos se firman sin pactar plazo, lo que reduce sus garantías», afirma Ruíz.

Esta relación contractual supondría una ventaja para ambas partes ya que les permitiría pactar el plazo que más les convenga, aunque sea difícil de definir al comenzar el alquiler.

El arbitraje como auténtico desahucio exprés

El nuevo anteproyecto de ley reduce los plazos para ejecutar los desahucios, pero la falta de medios humanos y técnicos de muchos juzgados ha impedido en la práctica que los desalojos sean rápidos.

Los plazos medios de resolución de un litigio por impago del alquiler oscilan entre cuatro meses y un año, y muchos superan los 12 meses, dependiendo del atasco de los juzgados. Pero la nueva ley pretende agilizarlos para que se resuelvan entre dos y tres meses.

Sin embargo, a pesar de la reducción de este tiempo, la mediación entre inquilinos y propietarios de viviendas en alquiler permite que hasta un 41% de los conflictos relacionados con el arrendamiento puedan verse solventados sin necesidad de que se haga efectivo el proceso de arbitraje, según un estudio de Arrenta.

La mayoría de los conflictos surgidos en el negocio del alquiler de viviendas se solventaron en un plazo medio de 4 días cuando fueron resueltos por mediación amistosa entre propietarios e inquilinos.

Asimismo, señala que en un 69% de los casos estudiados fue posible iniciar un proceso de mediación amistosa con el objetivo de alcanzar un acuerdo antes incluso de la ejecución del arbitraje, es decir, en un plazo de alrededor de un mes desde que se inició el proceso.

Desde la asociación para el fomento del alquiler se insta al Gobierno a que apueste por el arbitraje como la mejor fórmula para «dar seguridad a propietarios e inquilinos ya que fomentar el alquiler es reducir al máximo el tiempo de resolución de conflictos».

Dar potestad al árbitro supondría una opción para mejorar el proceso para que en el momento en el que reciba un expediente de desahucio, pueda pedir al juzgado, como medida cautelar, que marque una fecha para el desalojo del inquilino moroso. Esto ayudaría a acortar entre 2 y 3 meses el tiempo del proceso.

De esta manera, independientemente del resultado del arbitraje o de si finalmente hay solución amistosa, habría una fecha concreta para el lanzamiento, que podría mantenerse o anularse en caso de que casero e inquilino alcancen un acuerdo.

Hasta un 80% de los desahucios se demoran en el tiempo a causa del retraso en las notificaciones, lo cual no se solucionará hasta que no se implanten realmente los procedimientos de arbitraje. Además acortaría los plazos hasta la Sentencia firme (Laudo Arbitral), obteniéndose dicho laudo en un plazo medio de 35 días, según Arrenta.