La tercera reforma financiera aprobada desde que Luis de Guindos es ministro de Economía, conocida como Guindos III, supone la implantación de la Sociedad Gestora de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria SA. Aunque no tiene ficha bancaria, a esta sociedad se la conoce como ‘banco malo’. Y en los mercados inmobiliarios se ha instalado un auténtico pánico a que esta sociedad, que será dirigida por gestores profesionales no financieros, provoque rebajas adicionales en los precios de viviendas y otros inmuebles. Los cálculos de Tinsa hablan que, desde diciembre de 2007 (momento álgido en el valor medio de las viviendas en España), los precios se han desplomado un 32,4%.

El ‘banco malo’ tiene que estar operativo en noviembre, según el Memorándum pactado por la Comisión Europea y el Gobierno para la ayuda financiera de hasta 100.000 millones de euros a la banca española. Un calendario muy exigente, según todos los expertos consultados, porque falta mucha letra pequeña sobre la sociedad gestora de activos. Pero a los operadores de los mercados inmobiliarios, como a los directivos de los bancos, les interesan sobre todo dos datos: la definición del perímetro, la tipología, de los activos que podrán ser traspasados, y fundamentalmente la valoración de éstos.

La segunda cuestión es “técnicamente endiablada”, según la expresión utilizada por un experto. Primero, porque en las actuales circunstancias del mercado es muy complicado saber cuánto vale un activo inmobiliario, o cuánto se ha depreciado desde los niveles álgidos anteriores a la crisis. Y porque si la valoración de los activos es muy baja, la banca saldrá notablemente perjudicada y se deteriorará aún más su ya delicada situación.

Pero si es muy alta, será muy difícil, prácticamente imposible, que la sociedad gestora gane dinero y que no cueste un solo euro al contribuyente. Al mismo tiempo, dificultará la captación de inversores privados (el Estado, vía Frob, no podrá tener nunca más del 50% del capital del ‘banco malo’), ya que se reduce la expectativa de recuperación del valor a largo plazo.

Las provisiones exigidas por el Gobierno a la banca por sus activos inmobiliarios son del 35% en vivienda terminada, 65% para promociones en curso y 80% para solares. Las entidades financieras están ahora vendiendo activos, fundamentalmente viviendas, con descuentos que oscilan entre el 35% y el 40%. El sector espera reducciones mayores.

La mala experiencia irlandesa

Tanto en la banca como en el sector inmobiliario recuerdan cómo valoraciones muy bajas de los activos por parte del ‘banco malo’ en Irlanda generaron rebajas adicionales de los precios. Hasta tal punto que sus gestores están prefiriendo la demolición de promociones sin terminar, sustituyéndolas por jardines, ante la ausencia de ofertas por los inmuebles.

En el sector inmobiliario creen que las valoraciones de los activos deben tener en cuenta las provisiones acumuladas por los bancos tras cuatro reformas financieras (las tres de Guindos y la anterior de Elena Salgado). También destacan que las grandes entidades financieras no van a aportar activos al ‘banco malo’, aunque no descartan que terminen entrando como inversores privados. No obstante, consideran que el Gobierno, y también los operadores inmobiliarios, prefieren la incorporación de inversores extranjeros.

Interés internacional hay, aunque, como todo, dependerá de la valoración de los activos y también de la tipología de éstos, ya que hay fondos especializados en invertir en determinados inmuebles. También se percibe mucha expectativa por parte de los denominados fondos ‘buitre’, sobre todo si la valoración es muy baja.

De partida, 75.000 millones

En una primera fase, y pendiente de la regulación definitiva, el ‘banco malo’ recibirá  el ladrillo de las cuatro entidades financieras nacionalizadas: Bankia/Banco Financiero y de Ahorros, CatalunyaCaixa Banc, NovaGalicia Banco, y Banco de Valencia. La sociedad gestora recibirá unos 75.000 millones de euros en activos inmobiliarios ‘tóxicos, que tendrá que vender en un plazo de hasta 15 años. Una ventaja de la que no disponen otras firmas inmobiliarias, que tampoco pueden acceder a la financiación pública que va a recibir el ‘banco malo’

El problema para el sector inmobiliario es que el ‘banco malo’ se convierte en la primera firma, de lejos, en este mercado. Algo que puede plantear problemas de competencia. Algunos operadores llegan a hablar de “competencia desleal”, que puede afectar a la banca ‘sana’ a la hora de vender sus activos inmobiliarios y a la hora d3e dar créditos a los compradores de éstos.

El real decreto aprobado por el Consejo de Ministros el 31 de agosto contempla la posibilidad de que se conceda «apoyo financiero» a quienes adquieran activos del ‘banco malo’. Una ventaja más sobre los promotores inmobiliarios.