La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), más conocida como ‘banco malo’, fue presentada por el Fondo de Reestructuración Ordenada Bancaria (Frob) y por el Banco de España con un gancho para tratar de captar a los hasta ahora poco entusiastas inversores privados. La entidad, que se dedicará exclusivamente a la gestión y a la desinversión ordenada de los activos que le transferirán las entidades financieras nacionalizadas o que reciban ayudas públicas y que tiene un horizonte temporal de 15 años, tendrá, “para el conjunto del proyecto y en un escenario conservador”, una rentabilidad sobre el capital (ROE) en torno al 14%-15% anual. Fernando Restoy, subgobernador del Banco de España, considera que se trata de “una rentabilidad atractiva para justificar la inversión en este vehículo”.

Pero admite que habrá “resultados modestos en los primeros años, en los que hay que financiar un stock de activos elevado y las ventas representan una pequeña parte” de éste.

Aunque la Sareb será una única sociedad de gestión y venta, podrá constituir fondos de activos específicos, para captar inversores que solamente estén interesados en determinados instrumentos. Antonio Carrascosa, director general del Frob, explica que el ‘banco malo’ “decidirá el método más apropiado para vender los activos al mejor precio”, por lo que no descarta ninguno, ya sea en bloque, una subasta u otras fórmulas.

“Lo importante es captar inversores privados, que sean o no bancos y su nacionalidad es irrelevante”, señala Restoy, que deja claro que la Sareb estará plenamente operativa en cuanto el Gobierno apruebe el Real Decreto que establece su régimen jurídico. Y el traspaso de los activos por parte de las entidades nacionalizadas, que supone unos 45.000 millones de euros, se hará en diciembre. Esta cifra aumentará tras la incorporación de las entidades que reciban ayudas públicas, hasta los 60.000 millones. Lejos de los 90.000 millones fijados como tamaño tope de la Sareb.

Bankia/Banco Financiero y de Ahorros aportará 20.000 millones de euros en préstamos, y 4.800 millones en activos adjudicados; NCG Banco, 6.000 millones y 1.200 millones, respectivamente; CatalunyaCaixa, 6.600 millones en préstamos y 3.000 millones en activos adjudicados, y Banco de Valencia, 2.300 millones en el primer caso y 500 millones en el segundo. En total, 89.000 viviendas terminadas y 13 millones de metros cuadrados de suelo.

Esos activos se transfieren a unos precios que se basan en su “valor económico real” más “unos ajustes adicionales” por tipo que tienen en cuenta la adquisición en bloque, la cobertura de riesgos, los gastos y las perspectivas de desinversión. Se han tenido en cuenta factores como la antigüedad del activo o la previsión de los precios inmobiliarios hasta 2014 en cada zona, y se han aplicado recortes adicionales en función de la entidad.

El resultado es un descuento del 63,1% sobre el valor bruto en libros para los activos adjudicados, que oscila entre el 54,2% de la vivienda nueva, el 63,2% de las promociones en curso, y el 79,5% del suelo. En préstamos, el recorte medio es del 45,6%, con descuentos que van desde el 32,4% en vivienda; 40,3% en obra en curso; 53,6% en suelo urbano; 56,6% en otro suelo; 33,8% en otros con garantía real; y 67,6% en otros sin garantía real.

“Ajustes significativos”

El subgobernador del Banco de España habla de “ajustes significativos” y de precios de transferencia “moderadamente inferiores al valor neto contable”. Y recuerda que las entidades financieras implicadas se libran de activos problemáticos en sus balances, lo que tiene además “un ahorro regulatorio” que oscila entre los 5.000 millones de euros y 6.000 millones de menores necesidades de capital. Pero elude pronunciarse sobre si el Frob y el Banco de España han logrado de la Comisión Europea descuentos ligeramente mejores que los pronosticados por los analistas, que hablaban de un descuento medio del 60%, que llegaba al 80% en suelo.

Tanto Restoy como Carrascosa se esforzaron en explicar que esos descuentos no pueden servir de valoración para otras operaciones de ventas de activos de la banca. “Es una operación singular, que no puede ser equivalente a una transacción normal en los mercados inmobiliarios, ya que son transferencias impuestas por el Gobierno a entidades financieras que han recibido ayudas públicas», explica el subgobernador.

Para atraer a los inversores, el consejo de administración de la Sareb (mínimo, cinco; máximo, 15) estará formado en al menos una tercera parte por independientes (que tendrán la mayoría en los comités de Auditoría y de Retribuciones y Nombramientos). El Frob “en ningún caso” tendrá la mayoría del capital, que será de los inversores privados. Pero habrá una Comisión de Seguimiento, ajena a la estructura de la Sareb y formada por representantes de los ministerios de Economía y de Hacienda, Banco de España y CNMV, “para la vigilancia del cumplimiento de los objetivos generales” del ‘banco malo’.