La creación de la Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb), más conocida como el ‘banco malo’, supone “el reconocimiento explícito a los años de excesos cometidos en el sector inmobiliario español”, señala el equipo de Estrategia de Mercados de Banca March, dirigido por Miguel Ángel García, y formado también por Pedro Sastre, responsable  de Estrategia Banca Privada, y por Alejandro Vidal, de Banca Patrimonial. “El descuento al que se integrarán los activos, en buena parte procedentes de las entidades financieras nacionalizadas y en apuros, supondrá un punto de partida importante para el renacimiento del sector”, añaden. Pero la principal conclusión reside en si la economía española será capaz de demostrar que “un cambio del modelo de crecimiento económico, esta vez sin el sector del ladrillo, es posible”.

El informe de Banca March, la entidad financiera más solvente de España y la que mejor nota ha obtenido en todas las pruebas de resistencia a la que se ha visto sometida la banca europea, recuerda los antecedentes mexicano e irlandés del ‘banco malo’ español. En México, el Fondo Bancario de Protección al Ahorro (Fobaproa) fue utilizado a mediados de los años 90 para hacer frente al ‘efecto tequila’: la inestabilidad política del país dio paso a la falta de reservas de divisas, una fuerte devaluación del peso y al alza de los tipos de interés, aspectos que desembocaron en imposibilidad de las familias mexicanas de devolver las hipotecas y otros préstamos a los bancos. “El Fobaproa, no exento de polémica en el momento de su creación, sirvió para asumir los activos y capitalizar a las instituciones financieras. Incluso, al final se recuperó el sector inmobiliario y el Estado mejicano ganó dinero”, concluyen los expertos de Banca March.

En Irlanda, la Agencia Nacional de Gestión de Activos (Nama) fue creada en 2009 para los bancos que pudieran afectar a la economía del país o cuya adquisición de activos fuera necesaria para enderezar el sistema financiero. Nama no adquirió los inmuebles que servían como garantía de los créditos. Sólo los préstamos, pero pago por ellos el precio de mercado de las propiedades vinculadas, con un descuento medio del 52%. El 95% del precio se pagó mediante bonos emitidos por Nama, que se encuentran garantizados por el Estado, y se devuelven a medida que el ‘banco malo’ recupera el importe de los préstamos. El 5% restante son bonos subordinados perpetuos que proporcionan un interés siempre que lo permita la capacidad financiera de  Nama.

El ‘banco malo’ español, ¿ganará dinero, como el mexicano? “Sobre el papel, su rentabilidad es uno de los objetivos y, en principio, el Gobierno espera que genere una rentabilidad anual media del 15%”, señala el informe. Para los analistas de Banca March, el rendimiento de la Sareb dependerá de si el precio de transferencia de los activos es o no “ajustado”.

El Ministerio de Economía espera haber vendido el 35% de los activos al quinto año de constitución de la Sareb, hasta el 74% en el décimo año y un 85% en el duodécimo. “La rentabilidad definitiva dependerá de lo anterior y de la evolución de los precios del mercado inmobiliario en los próximos años, una  vez normalizada la situación económica”, opinan los expertos de Banca March.

Cuestiones pendientes

“En teoría el traspaso de los activos problemáticos de las cuatro entidades  nacionalizadas deberá estar listo antes de fin de año”, señala el informe, en referencia a Bankia/BFA, CatalunyaCaixa (en proceso de subasta), NCG Banco y Banco de Valencia (adjudicado a CaixaBank). “En la práctica es complicado y  no se descarta que se proceda a un traspaso formal o de línea de balance: la Sareb se convertiría en el propietario real de los activos pero las entidades seguirían gestionando los mismos (mantenimiento, control e incluso su potencial venta)”, matizan los analistas de Banca March.

Otra cuestión pendiente en la Sareb afecta a las condiciones de entrada para potenciales inversores interesados: “el grado de influencia en la gestión de la sociedad o posible existencia de un derecho de opción preferente para los participantes son dudas que se plantean”.

La conclusión es que la Sareb ve la luz “para hacer frente al fuerte y reconocido deterioro de algunas entidades financieras españolas como consecuencia de la excesiva financiación concedida durante la burbuja inmobiliaria y la posterior caída de los precios de los inmuebles”. Los expertos de Banca March destacan que “el sector financiero español, a pesar de los saneamientos derivados de la crisis inmobiliaria, que han llevado a la intervención pública de algunas entidades, sigue siendo uno de los más potentes de Europa. Santander y BBVA son el primero y tercero de la zona euro por capitalización bursátil, y la rentabilidad operativa antes de provisiones de la banca española es más elevada que la media europea”.

“Aunque está en su fase inicial, creemos que el proceso de recapitalización de las entidades dañadas ha tomado ya, con la creación de Sareb, un camino adecuado para la solución definitiva del problema”, concluyen.