España es un destino atractivo para las inversiones inmobiliarias y vive un “momento óptimo” para la entrada de capital de “valor añadido”, según una encuesta de KPMG a más de 150 responsables del sector, entidades financieras, Sareb e inversores. El perfil de inversor estable, con mentalidad a medio y largo plazo, es el de mayor protagonismo en el mercado, mientras el oportunista (también calificado como ‘buitre’) se desplazará a otros países, como Italia. Algo que ya pronosticó KPMG a mediados de 2014.

La inversión seguirá siendo directa, aunque las sociedades anónimas cotizadas de inversión inmobiliaria (socimi) canalizarán al ahorrador particular. Las socimi han protagonizado en 2014 más del 25% de las compras realizadas, según menciona en el estudio que acompaña a la encuesta Emilio Miravet, socio responsable de Corporate Finance para el Sector Inmobiliario de KPMG.

El volumen de las transacciones se incrementará en los próximos cinco años especialmente en viviendas terminadas para primera residencia localizadas, oficinas zona ‘prime’ y locales en calles principales, de la mano de fondos de inversión internacionales, socimis, Sareb y entidades financieras.

Existe “margen de mejora significativo” para la optimización del patrimonio inmobiliario de las Administraciones Públicas, que debería avanzar “hacia un modelo basado en el alquiler o uno mixto”.

En el estudio de KPMG se destaca que “ahora es el mejor momento” para el desembarco en España del inversor dispuesto a realizar cambios de uso en los inmuebles para añadir valor a éstos y con una estrategia a largo plazo. Los inversores tradicionales (capital privado nacional y de Latinoamérica y Asia, mutualidades y compañías de seguros) siguen sondeando el mercado en busca de productos “de corte conservador sacrificando rentabilidad a cambio de seguridad en la transacción”

Javier López Torres, socio responsable de Real Estate de KPMG en España, destaca en el estudio que esa creación de valor que buscan los inversores está “muy limitada” en el producto terminado residencial, “ya que su absorción está totalmente ligada a precio, localización y demanda”. Considera que el mayor apetito inversor en el segmento de los activos patrimoniales, con “mucho recorrido para dar valor añadido a través de su adecuación, cambios de usos y mejoras de rentabilidades a través de ajustes de costes y aumentos de ocupaciones”. En cambio, el apetito inversor es aún escaso en suelo, “el principal problema del sector inmobiliario”.

Análisis exhaustivo previo a la financiación

Gonzalo Montes, socio del área de Restructuring de KPMG, pronostica que la actividad este año se centrará en activos en renta: centros comerciales y oficinas, y en menor medida en promoción. “El reto es volver a un sistema en el que los proyectos viables y solventes encuentren el capital necesario para su desarrollo”, señala, mientras enfatiza que hay que “recuperar las viejas prácticas en las que el suelo era aportado por el promotor y el crédito se concedía únicamente para la construcción”, más “un análisis exhaustivo del proyecto, cierto grado previo de comercialización, y el respaldo de un empresario profesional y con cierto recorrido”.