Los fondos ‘buitre’ u ‘oportunistas’, que son los primeros que aterrizan en un mercado que sufre una crisis reclamando elevados descuentos por los activos que adquiere para garantizarse rentabilidades superiores al 15%, están cediendo el testigo en el sector inmobiliario español a inversores más convencionales, estables y orientados al medio e incluso largo plazo.

La recuperación económica, la mejora en el acceso a la financiación y el desarrollo del mercado de capitales hacen que los inversores recuperen la confianza en el sector inmobiliario. A esto se une que muchos fondos internacionales tienen gran liquidez y, por tanto, necesidad de encontrar oportunidades rentables para ese exceso de caja.
El “KPMG Real Estate Invest Survey. An Outlook for 2014” concluye que España es el segundo país que ofrece las mejores oportunidades para invertir en el sector inmobiliario, sólo por detrás de Alemania. Similar opinión muestra un análisis de Real Capital Analytycs, para quien el 60% de los inversores inmobiliarios citan a España como un mercado donde existen buenas oportunidades.
“España ha dejado de ser la oveja negra para convertirse en el mercado estrella”, señala este análisis. Irlanda ya ha vivido esa situación: donde nadie quería estar es ahora el mercado más deseado de Europa.
Otros informes, como el de la Sociedad de Tasación, destacan que los fondos de capital riesgo, que comenzaron a entrar en el mercado español hace dos trimestres, “consolidan su presencia, y han facilitado en cierta medida la absorción de una parte del stock existente”.

Urban Land Institute y PwC subrayan en “Tendencias del Mercado Inmobiliario” que “la confianza ha regresado a los mercados inmobiliarios, y Europa vuelve a ser una vez el lugar en el que todos quieren estar”. Para sus expertos, “la inversión directa en el sector inmobiliario europeo se encuentra prácticamente en los niveles anteriores a la crisis”, lo que es atribuido sobre todo “a la entrada de capital procedente de los fondos soberanos, principalmente de Asia”.

Activos seguros

Mientras del mercado inmobiliario español prácticamente han desaparecido las entidades financieras, que venden carteras de activos y plataformas (con la destacada excepción de Solvia, del Sabadell) y las constructoras, los fondos convencionales toman el relevo a los ‘buitre’. Estos inversores estás asumiendo transacciones que ofrecen una rentabilidad menor, en torno al 10%, siempre que sean activos seguros.
Son inversores estratégicos, “menos financieros y más inmobiliarios”, como los define un experto del sector. Eso es lo que les diferencia claramente de los ‘oportunistas’ o ‘buitre’. “Con la compra de las plataformas inmobiliarias de los bancos, los grandes fondos internacionales adquieren conocimiento del mercado español”, insiste. Pero esos fondos se centran ahora más en la adquisición de activos inmobiliarios que en las plataformas.
Entre estos inversores figuran los ‘family offices’, tanto los más conservadores como los que entran en el desarrollo de la operación inmobiliaria.
“Los fondos buscan zonas donde haya demanda inmobiliaria real”, señala un analista del mercado. Compran “hoteles en la costa, centros comerciales, viviendas, oficinas, en operaciones con una rentabilidad menor pero con vistas al medio y largo plazo”.
“Cada producto tiene un escenario de salida distinto, pero un fondo suele estar entre cinco años y siete. Puede estar menos tiempo si ha obtenido la rentabilidad esperada ya”, explica otro experto del sector. Serán muy habituales las operaciones de reventa de activos a otros fondos. Y se verán muchas operaciones de compra de activos inmobiliarios que los fondos destinarán al alquiler.
“Los fondos están deseando invertir en el mercado inmobiliario español, pero tiene poca profundidad en comparación con otros países europeos”, concluye.