Son dos de las grandes agencias internacionales de calificación. Pero no piensan lo mismo sobre la reforma del mercado hipotecario puesta en marcha por el Ministerio de Economía y Competitividad. Mientras Moody’s arremete contra algunas de las propuestas diseñadas por el equipo de Luis de Guindos, Fitch discrepa de su colega sobre las consecuencias que tendrá esa reforma, resta alarmismo e incluso aplaude iniciativas como limitar a 30 años el plazo máximo de los créditos para la compra de viviendas.

La reforma de la legislación hipotecaria iniciada por el Gobierno consta de varias medidas:

1.-Las viviendas embargadas no podrán ser subastadas por menos del 75% de su valor de tasación. Si no hay postor, el banco no podrá quedársela por menos del 70%, un 10% más que ahora.

2.-los jueces tendrán potestad para reducir las deudas pendientes del cliente con el banco: hasta el 65% del total hasta el quinto año, 80% en diez años. Si la entidad financiera obtiene una plusvalía al vender la vivienda en ese plazo de diez años, podrá exigir que la mitad de ésta se reduzca de la deuda.

3.-Límite de los intereses de demora a tres veces el precio legal del dinero (actualmente, el 4%).

4.-Se fija en 30 años el plazo máximo para la concesión de hipotecas para la vivienda habitual.

5.-Los bancos deberán bajar del 25% al 10% su participación máxima en una sociedad de tasación.

6.-Los bancos tendrán que aceptar cualquier tasación homologada de un bien que aporte el cliente.

7.-Para facilitar las pujas en las subastas, el aval baja del 20% al 5% del valor de tasación. Y al adjudicatario tendrá 40 días (no 20 cmo ahora) para lograr financiación.

8.-Se admite la venta extrajudicial de viviendas, con subastas online.

9.-El banco no podrá iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria hasta que se hayan producido tres impagos.

10.-Se hará constar en la escritura que el notario ha informado expresamente al deudor de la existencia de cláusulas suelo, swap o hipotecas multidivisa, y se exigirá una aceptación manuscrita de su aceptación por parte del cliente.

 

Efecto limitado en las emisiones

Para Fitch, esa reforma de la normativa hipotecaria en España tendrá un efecto limitado sobre las garantías de las emisiones de cédulas y bonos de titulización respaldadas por hipotecas. Aunque la agencia internacional de calificación reconoce que estas medidas debilitan ligeramente la protección del acreedor a través de la responsabilidad personal universal del deudor, también matiza que el número de hipotecados que podrán acogerse a este relajamiento de las reglas «es pequeño«, por lo que debería tener un efecto limitado para los bancos.

Por tanto, el impacto de la reforma sobre la voluntad de los españoles de devolver los préstamos hipotecarios será limitado porque los incentivos económicos al impago de la vivienda son menores que las cargas que representarían la deuda impagada y la necesidad de buscar una vivienda alternativa. «La desincentivación del impago de hipotecas es fuerte en la primera vivienda, por lo que será importante ver si las nuevas leyes y procedimientos se aplicará únicamente a primeras residencias o a todos los préstamos hipotecarios«, precisan en Fitch.

«Después de nuestras conversaciones con el Ministerio de Economía, creemos que esta norma sólo se aplicará a las nuevas hipotecas concedidas, por lo que las hipotecas existentes con vencimientos a más de 30 años no serán excluidas de los préstamos elegibles y los bancos no se verán así forzados a recomprar bonos para cumplir con las limitaciones legales«, señalan en la agencia internacional de calificación.

«Las consecuencias a largo plazo de las restricciones a las hipotecas a más de 30 años serán unas posibles coberturas mejores y más robustas«, concluye Fitch.

 

Moodys, mucho más negativo

Las opiniones de Fitch contrastan con el tono, mucho más catastrofista, de Moodys. Un informe firmado por José de Leon, ‘vicepresident senior’ de Moody’s, señala que los cambios propuestos por Luis de Guindos en la normativa hipotecaria “reducen la voluntad de pagar” de las personas hipotecadas. Por tanto, restan garantías a los inversores en productos de deuda bancaria respaldados por estos préstamos, las cédulas y las titulizaciones hipotecarias. Conclusión de Moody’s: la reforma perjudicará a las entidades financieras españolas más necesitadas de refinanciación en los mercados internacionales. “Los cambios en la legislación erosionan la confianza de los inversores”, ya que la menor protección de los inversores “menoscabará su confianza en la legislación española y supondrá el riesgo de limitar el crédito hacia España”.

“Algunas de estas medidas serían negativas para los inversores en bonos garantizados y en titulizaciones al debilitar la naturaleza de la garantía personal ilimitada de las hipotecas españolas y reducir la sobrecolateralización de las cédulas“, añade “Como resultado, todos estos cambios probablemente disminuirán los incentivos de los prestatarios para mantenerse al día con el pago de sus hipotecas“, insiste José de Leon.

Donde se perciben más discrepancias entre Fitch y Moody’s es en el tope de 30 años para las hipotecas. Moody’s cree que la idea de imponer un tope máximo de 30 años a las hipotecas va a provocar una reducción del número de préstamos que pueden utilizarse como garantía de las cédulas o de los fondos de titulización. Aunque reconoce que este tipo de créditos hipotecarios apenas supone el 12,5% del total concedido por la banca española, señala que la aplicación de este tope implica que la sobregarantía ofrecida por los diez principales emisores de cédulas hipotecarias españoles bajaría desde el actual 91,3% al 67,5%. Lo que “podría obligar a algunos emisores a amortizar sus cédulas antes para restaurar los niveles mínimos de sobreprotección“.