El Ecofin. los ministros de Economía de la Unión Europea, han dado su ‘nihil obstat’ a la Directiva Hipotecaria aprobada por el Parlamento Europeo. República Checa, Luxemburgo y Letonia se han abstenido en la votación. Ahora los Estados tendrán un plazo máximo de dos años para incorporar esta norma, impulsada por el europarlamentario español del Grupo Socialista, Antolín Sánchez Presedo, y que supone el primer ladrillo para la construcción de un mercado hipotecario único en Europa.

La Directiva impide que los Estados miembros de la Unión Europea se opongan a la dación en pago si las dos partes la acuerdan expresamente en el contrato de crédito. También exige a los bancos que se muestren «razonablemente tolerantes» en el caso de clientes con graves dificultades de pago, y que hagan «todos los esfuerzos razonables para resolver la situación» antes de iniciar un procedimiento de desahucio.

Cuando un ciudadano deja de pagar la hipoteca, la norma impone que la propiedad se venda por el mejor precio posible y que el banco facilite el pago de la cantidad pendiente con el fin de evitar que los consumidores estén sobreendeudados durante largos periodos. La Directiva contempla la fijación de mínimos inembargables en salarios y pensiones.

Evaluación de la capacidad

La Directiva no solamente obliga al banco a evaluar la capacidad del consumidor para devolver el crédito hipotecario, sino que fija por primera vez estándares a escala europea para ese examen. Si el resultado de la evaluación de solvencia es negativo, la entidad deberá denegar la hipoteca.

El banco deberá entregar al cliente una Ficha Estandarizado de Información sobre la hipoteca, para que pueda comparar ofertas e identificar la más barata o la que más se ajusta a sus necesidades. Esa Ficha deberá también advertir al cliente de los riesgos que asume si la hipoteca tiene tipo de interés variable o está contratada en una divisa.

La Directiva prohíbe ligar la concesión de la hipoteca a la contratación de otros productos y servicios del banco, aunque no es tan taxativa cuando se trata de seguros y de depósitos y otras fórmulas de ahorro.

También reconoce el derecho del cliente a amortizar antes de tiempo su hipoteca, aunque deja a los Estados libertad para imponer el pago de una «compensación justa» al banco. Los consumidores se beneficiarán de un plazo de tiempo garantizado de siete días antes de quedar vinculados por el contrato de hipoteca, mediante un periodo de reflexión, un derecho de desistimiento, o una combinación de ambas fórmulas.

Para crear un mercado único hipotecario, se establece un pasaporte europeo que permita a los intermediarios de crédito autorizados en un Estado miembro ofrecer sus servicios en toda la Unión Europea, como ya ocurre por ejemplo con los fondos de inversión. Los intermediarios tendrán derecho además a acceder sin discriminaciones a las bases de datos sobre historial de crédito de sus clientes.