Los fondos ‘buitre’ exigen descuentos del 70% para comprar el ladrillo de la banca

24/04/2012

Miguel Ángel Valero. Consideran que el valor de los activos inmobiliarios ha caído más del 55%, y que el suelo prácticamente no vale nada, y exigen una rentabilidad del 15% a corto plazo.

La iniciativa, todavía no plasmada en una norma, del Ministerio de Economía y del Banco de España para sacar los activos inmobiliarios problemáticos de los balances de las entidades financieras mediante sociedades de liquidación, como explica diarioabierto.es, ha recibido el apoyo del Banco Central Europeo (BCE). El miembro del consejo de gobierno del BCE, José Manuel González Páramo, ha aprovechado su intervención en la VI Conferencia Iinternacional sobre Europa y América, organizada por ABC y el BBVA, para animar a las autoridades españolas a avanzar en la definición de la fórmula. «Toda la imaginación disponible es poca si contribuye a restablecer la confianza en España«, argumenta el que puede ser el próximo gobernador del Banco de España. Lorenzo Dávila, jefe del departamento de Investigación del Instituto de Estudios Bursátiles (IEB), que acertó al pronosticar que Luis de Guindos sería el ministro de Economía, considera que el nuevo gobernador del Banco de España tendrá un perfil mucho menos político, y tampoco académico, sino profesional, y apuesta por Ángel Luis López Roa, consejero de la institución y veterano de la banca (trabajó en el Banco Atlántico), porque “es momento de elegir a alguien de la casa”.

En el marco de unas Jornadas sobre Financiación-Capital Bancario y Nueva Arquitectura Financiera Internacional: el papel de los Bancos Centrales y de los Organismos Multilaterales, organizadas por el Instituto de Estudios Bursatiles, Dávila argumenta que,si no hay crecimiento económico, no habrá compradores para los activos inmobiliarios de la banca y, por tanto, las sociedades de liquidación son inviables en esa situación.

Los denominados fondos buitre y otros inversores en activos inmobiliarios exigen descuentos del 65% y del 70% sobre el valor de tasación máximo (que corresponde a 2007) del ladrillo de la banca. Parten de que el mercado inmobiliario ha bajado los precios entre el 50% y el 55%, y quieren un margen del 15% para obtener una elevada rentabilidad a corto plazo. “Si la banca acepta vender al 30% y al 35% de su valor los activos inmobiliarios, el problema se resolvería de golpe”, señala Dávila. Otra cuestión es el suelo, porque muchos de estos fondos consideran que su valor es “cero”, lo que no es sostenible.

Curiosamente,  Inmobiliaria Caixa Geral, de la filial del grupo bancario público portugués en España, hacía público horas después que ha revisado los precios de venta de su oferta inmobiliaria para aplicar descuentos adicionales de hasta un 60% sobre precios finales anteriores, lo que convierte su propuesta en una de las más agresivas del mercado español.

Estos planteamientos han hecho que las operaciones de compra de activos inmobiliarios de la banca española por fondos buitre y otros inversores “se cuenten con los dedos de una mano”, en gráfica expresión de un consultor. “Un fondo buitre busca un elevado retorno a corto plazo, y los responsables de las entidades financieras creen que el que resiste, gana. Por eso, optan por el mantenimiento de los activos inmobiliarios tóxicos, aunque haya que pasarlo mal durante unos años, para ganar mucho dinero luego con ellos. Es lo que sucedió en la crisis de los 90”, explica.

El regulador lo que quiere es que la banca venda el ladrillo al precio que sea, no que desarrolle promociones ni se convierta en una inmobiliaria. Pero si el banco considera que un proyecto inmobiliario puede funcionar a medio plazo y recuperar así parte de la deuda, no lo va a vender, y menos al precio que exigen los fondos buitre. La entidad que pueda aguantar el tirón, soportar las provisiones adicionales, lo hará”, añade.

CaixaBank señala el camino

Lorenzo Dávila cree que “sería un buen mensaje que la gran banca española hiciera lo mismo que Caixabank y solucionar de golpe, en un solo trimestre, las exigencias de la reforma financiera, aunque eso suponga un sistema financiero de dos velocidades, las entidades que pueden hacerlo y las que no”. Pero recuerda que ‘la Caixa’ ha utilizado un modelo de expansión totalmente distinto al del resto de las cajas, abriendo sucursales sin atarse tanto a la financiación de promociones inmobiliarias.

También señala que tanto CaixaBank como Bankia crearon sendos bancos malos (uno, en una filial de CaixaHolding, y otro, en la casa matriz, Banco Financiero y de Ahorros) para salir a Bolsa, pero que no todos los inversores valoraron igual que lo que quedaba era realmente un banco bueno. “Al final, un banco malo supone entrar en un concurso de acreedores, una quita ordenada de la deuda. Si no hay quitas, es como el juego de los trileros, cambiar la bolita de sitio”, subraya Dávila.

Las crisis de sobreendeudamiento han durado de media unos siete años. En España, más de la media. Y se han solucionado con una combinación de inflación, crecimiento económico y quitas, para reducir la deuda”, señala. “Un mérito de la reforma financiera de Luis de Guindos es que al exigir más provisiones por los activos inmobiliarios de la banca, hay un adelantamiento, se acerca el tocar fondo en la crisis, que será en el cuarto trimestre de este año o y en el primero de 2013”, añade.

Dávila cree que hay que combinar los recortes con políticas que incentiven el crecimiento, como está haciendo Estados Unidos o el Reino Unido (el primer ministro, David Cameron, ha modificado la política inicial de ajuste duro sustituyéndola por planes expansivos): “En una economía en decrecimiento, cuando se reduce el gasto, la caída de los ingresos siempre es proporcionalmente mayor”.

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